1세대 1주택 양도세 비과세 요건 정리하기

주택의 양도차익(양도가액-취득가액)에 대해 양도소득세(양도차익에 따라 세율 6~45%, 누진공제 있음)를 부과하지만 1세대가 1 주택을 보유한 때에는 일정한 요건을 갖춘 경우에 한해 비과세 됩니다.

하지만 비과세 요건이 다소 까다롭고 부동산 경기 변동에 대응하는 조세정책으로 취득시기나 지역 등에 따라 자주 바뀌고 있으므로 비과세 적용시 확인이 필요하며 1세대 1 주택 양도세 비과세 기본 요건을 정리해 보겠습니다.

첫째, 1세대(1 가구)란 거주자와 동일한 주소에 함께 살고 있는 가족을 말하며 주택의 양도일(1 주택 여부도 양도일 기준)을 기준으로 판단합니다.
이때 질병, 근무, 취학 등을 사유로 동일한 주소에 함께 살지 않고 퇴거한 경우에도 동일한 세대로 판단합니다.

주의할 점은 부부간에는 단독세대로 분리하여 생계를 달리하여도 동일한 세대로 봅니다. 반면에 이혼하였으나 사실상 동거하며 생계를 같이 하는 경우에도 1세대에 포함됩니다.
또한 형제자매가 사정상 주소를 전입해 놓았는데 주택을 소유한 경우도 주택 수가 복잡해지므로 주의해야 합니다.

다만, 자녀의 경우 다음 3개 요건 중 하나를 갖춘다면 동일 세대에서 제외되어 자녀의 주택 수를 포함하지 않습니다.
(1) 만 30세 이상의 자녀
(2) 혼인하여 배우자가 있는 경우
(3) 만 30세 미만 자녀는 기준중위소득의 40% 이상의 소득이 있는 경우(2023년 1인 기준 207만 원의 40%가 약 83만 원 )

둘째, 1 가구가 1 주택을 보유한 기간이 2년 이상이어야 합니다. 단, 근무상 형편으로 세대 전원이 이전(출퇴근이 불가능한 시군으로 이전 예를 들면, 서울시에서  경기도 김포로 이전은 인정안됨) 등 부득이한 사유로 1년 이상 보유하고 처분시는 비과세가 가능합니다.

여기서, 부득이한 사유에는 고등학교(초, 중학교는 제외) 또는 대학교 취학, 1년 이상 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료, 학교폭력예방법에 따른 학교폭력으로 인한 전학 등도 포함됩니다. 이때, 양도소득 비과세 여부에 대한 주택 수에는 해외 주택수는 포함되지 않는데(주택임대소득에 대한 비과세 여부는 국내외 주택수 포함) 해외 주택(1세대 1주택 등)에 대해서는 양도세 비과세나 장기보유특별공제(아래 링크자료 참조 필요)를 적용받을 수 없고 국외에서 납부한 양도세액을 국내에서 양도소득세 신고납부 시 공제받거나 필요경비(아래 필요경비 링크자료 참조 필요)에 산입할 수 있습니다.

또한, 세대원의 고등학교 또는 대학교 취학, 직장의 변경이나 전근 등 근무상 형편, 사업상의 형편 등으로 세대 전원이 아닌 세대원 일부가 이전하지 하지 못하는 경우는 예외가 적용됩니다.

아울러, 2017.8.3 이후 취득하는 주택으로 취득(매수) 당시 조정대상지역이었으면 2년 거주요건도 갖추어야 합니다. 서울의 경우 현재는 강남 3구와 용산구만 조정대상지역이지만 취득 당시를 기준으로 판단해야 합니다.

아울러, 보유 기간을 못 채워 1년 이상 2년 미만일 때는 현재 양도세율이 60%이고 1년 미만일 때는 70%입니다만, 이런 단기 보유자 세율도 완화하는 방안이 추진되고 있습니다.

양도세는 실질과세 원칙에 따라 무허가주택도 실제 주택 용도로 사용하면 1 주택으로 계산됩니다.
또한, 다주택자가 다른 주택을 모두 처분하고 1세대 1 주택자로 비과세 받을 때 1 주택 보유기간을 최종 1 주택이 된 때로부터 기산 하던 규정은 2022. 5. 10일 양도분부터 폐지되었습니다.

셋째, 1 주택의 양도가액이 12억 원인 경우까지 비과세 처리되며, 양도가액이 12억 원을 초과하는 부분에 대해서는 양도세를 부담하게 됩니다.

단, 12억 원을 초과하는 고가주택도 양도세를 계산할 때 반드시 2년 이상 거주를 전제로 보유와 거주기간 별로 80% 한도에서 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다(아래 장기보유특별공제 대상부동산, 공제율, 계산식 참조 필요)

https://koeui.tistory.com/m/entry/

양도세 절세위한 장기보유특별공제 대상 부동산, 공제율, 계산식

또한 1세대1주택인 주택 및 그 부수토지가 일부 수용된 후 남아 있던 잔존 주택 또는 잔존 부수토지를 양도(수용일로부터 5년 이내) 하는 경우 잔존 주택 또는 잔존 부수토지에 대해서도 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

지난번에 보도된 바와 같이 본인은 1 주택자로 비과세 신고했는데 국세청에서 3 주택자로 인정되어 양도세 8억 원을 추징당하고 행정소송을 제기했으나 행정법원에서도 과세관청의 처분이 옳다고 판결한 사례도 있습니다.

※ 비거주자*는 1세대 1 주택 양도세 비과세가 적용되지 않습니다만, 요건을 갖추어 출국일부터 2년 내에 양도시는 비과세 적용이 가능함

* 거주자는 국내에 주소를 두거나 183일(약 6개월) 이상의 거소를 둔 자를 말하며, 여기에 해당이 안되면 비거주자임

위와 같이 1세대 1 주택 양도세 비과세 요건은 까다롭고 경우의 수가 많아 어떤 경우는 서류나 자료 등으로 입증해야 할 때도 있는데  양도세는 양도자의 신고납부 방식이므로 신고 후 뜻밖에 비과세 요건에 해당이 되지 않아 생각지 못한 양도세와 가산세까지 부담하게 될 수 있으므로 아래 점검표도 참고하시고 사전에 세무 전문가의 조언을 받아 꼼꼼히 처리하는 것이 좋겠습니다.

※ 1세대 1주택 양도세 비과세 점검표(출처: 국세청 홈텍스)

 
 
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