양도세 절세위한 장기보유특별공제 대상 부동산, 공제율, 계산식

장기보유특별공제는 부동산을 양도
할때 부과하는 양도소득세를 줄일 수
있도록 양도가액에서 취득가액을 뺀
양도차익에서 보유 또는 거주기간에
따른 일정 비율로 공제하여 양도세를
계산하는 제도입니다.

이는 부동산의 장기 보유를 유도하고
물가상승에 따른 명목소득의 증가에
따른 효과를 완화하기 위함인데,
장기보유특별공제 대상자산, 공제율,
계산식 등을 정리했습니다.
(소득세법 제95조)

※ 비거주자*는 출국일 이후 양도시
장기보유특별공제 특례(1세대
1주택)적용이 배제되고, 보유기간별
기본공제(15년 보유 최대 30%)만
적용 가능함

* 거주자는 국내에 주소를 두거나
183일(약 6개월) 이상의 거소를
둔 자를 말하며, 여기에 해당이
안되면 비거주자임

1. 장기보유특별공제 대상 자산
1) 양도소득세의 대상이 되는 자산 중
토지와 건물(건물에 부속된 시설물과
구축물을 포함)로서 보유기간이 3년
이상인 부동산입니다.

이때, 보유기간이 3년 미만인 부동산은
물론 미등기 양도자산*과 양도세 중과
대상 주택(조정대상지역의 다주택,
단, 중과 유예기간 중에는 장특공제도
가능함)은 장특공제대상 부동산에서
제외됩니다.

* 미등기 양도자산은 양도소득기본공제
(250만 원) 배제, 양도세율 70% 적용,
비과세 및 감면 배제, 단 비과세요건을
갖춘 1세대 1주택으로서 건축법에 의한
건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가
능한 자산 등은 미등기 양도자산에서
제외됨

※ 양도세 중과대상 다주택이 아닌 일반
다주택은 기본공제율(6~30%)이
적용되며, 비사업용 토지(양도세율
+10% 가중)도 공제대상에 포함되나
국외부동산은 제외됨

2) 원조합원 소유의 조합원입주권
(관리처분계획인가일 전 기존
부동산분 양도차익에 대해)으로
조합원으로부터 취득한 입주권
(승계조합원)은 제외됩니다.
즉, 원조합원은 주택 취득 시점부터
양도 시까지 적용되나 승계취득한
입주권은 주택으로 완공된 시점부터
적용됩니다(주택에 해당하는 기간에
대해서만 보유 및 거주기간 적용).

2. 장기보유특별공제율
1) 위 토지, 건물, 조합원입주권의 양도
차익에 대해 아래와 같이 3년 이상
보유기간별  6% ~ 30%(15년 이상)의
기본공제율(1년에 2%씩)을 적용합니다.

여기서, 장기보유특별공제율을
계산할 때 보유기간은 취득일(상속
주택은 상속개시일)부터 양도일까지
인데, 양도일부터 소급하여 10년 이내에
증여받은 자산은 증여자의 취득일부터
기산하므로 양도차익을 계산할때 취득
가액을 증여자의 취득가액으로 하는
것과 맥락이 같습니다.

토지, 건물, 조합원입주권의 장기보유특별공제율

2) 다만, 1세대 1 주택에 해당하는 주택
(부속토지 포함)의 양도차익(실지거래
가액 12억 원 초과분)에 대해서는
아래와 같이 3년 이상 보유기간별  
12% ~ 40%(10년 이상)의 공제율과
2년 이상(보유기간 3년 이상에 한정)
거주기간별  8% ~ 40%(10년 이상)의
공제율을 합하여 적용합니다.

이는 보유 또는 거주기간별 1년에 4%
씩 적용된 것으로 1세대 1 주택의 경우
10년 이상 보유 및 거주했다면
최대 80%의 장기보유특별공제율이
적용되어 양도차익의 20%에 대해서만
양도세를 부담하게 됩니다.

이때, 1세대 1 주택(2020. 1. 1일
이후 양도분부터)은 보유기간 중
거주기간이 2년 이상(2년 미만은
30%까지 기본공제율)이어야 하며,
일시적 1세대 2 주택 또는 상속,
동거봉양, 혼인 등에 의한 특례
등으로 1세대 1 주택으로 보는
주택을 포함합니다.

1세대 1주택의 장기보유특별공제율

1세대 1주택 양도세 비과세 및 고가주택의 장기보유특별공제

 
3) 참고로, 주택임대사업자는 10년 이상
임대하면 최대 70%(8년 이상 50%)의
특례공제율을 적용받을 수 있는데,
매입임대주택, 단기임대주택, 건설
임대주택(2024년 말까지 가능)으로
등록된 경우는 제외되며 국민주택규모
이하 및 등록 이후 임대료(보증금)
증가율 5% 이내 등 몇 가지 요건을
충족해야 합니다(아래 참조).

장기일반민간임대주택에 대한 장기보유특별공제 적용 특례(양도세 경감)

3. 장기보유특별공제액 계산식
장기보유특별공제액은 양도차익(양도
가액 - 취득가액 - 필요경비) × 보유기간
(또는 거주기간)별 공제율로 계산하여
산출합니다.

양도소득세를 계산할 때, 장기보유
특별공제액을 양도차익에서 차감
하면 양도소득금액이 되고 여기에서
양도소득기본공제액(연 250만 원)을
차감하면 과세표준이 나오는데
여기에 양도세율을 곱합니다.

※ 양도차익(양도가액 - 취득가액 -
필요경비) - 장기보유특별공제액 =
양도소득금액 - 기본공제액(연 250만
원) = 과세표준 × 세율 = 산출세액

※ 양도세 줄이기 위한 방법 :

양도세 절세를 위한 필요경비 이해하기

양도소득세 과세대상, 계산식, 계산방법(양도세율) 이해하기

참고로, 보유기간별 공제율이 종합
부동산세에서도 나오는데 이는 1세대
1주택자로서 5년 이상 보유한 자에
대해 산출세액의 20%에서 50%까지
세액공제이므로 양도차익에서 공제
하는 장기보유특별공제와 공제방식이
다른데 아래 내용을 참고하시면
좋겠습니다.

종합부동산세 대상주택과 토지, 과세표준, 세율, 계산식