별장도 1 주택으로 보아 양도소득세 부담할 수 있어 주의 필요

도시 사람들은 주말이나 휴가를 이용해 자연 속에서 보낼 수 있는 세컨드하우스라고 하는 별장을 하나 갖는 게 로망인데요.
이번에 별장이라도 항시 거주할 수 있는 주택의 기능을 할 수 있으면 양도소득세를 계산할 때 주택 수에 포함해야 한다는 감사원 판단이 나와 관심을 기울여야 할 것 같습니다.

원칙적으로 별장은 양도세를 규정한 소득세법 상 실질과세 원칙에 따라 허가 여부나 공부 상 용도와 관계없이 상시 주거용으로 사용하면 주택으로 보아 주택 수에 포함되고, 상시 거주하지 않으면 주택으로 보지 않아 주택 수에 포함되지 않습니다.

아울러 종합부동산세는 개인이 보유하는 주택과 그 부속토지를 종합 합산 과세하는데, 종합부동산세법 상, 별장은 주택에서 제외되어 종부세 대상이 아닙니다.

반면에 별장은 고급재로 인식해 취득세를 기본세율에 8%를 더해 중과하고 재산세는 최고세율인 4%를 단일세율로 적용해 중과해 왔는데, 올해 초 중과 규정을 없애는 법률 개정안이 의원발의로  국회 본회의를 통과해 확정된 바 있습니다.

즉, 별장은 고율의 취득세와 재산세를 부과하는 대신 상시 주거용으로 사용되지 않는 경우 등에는 양도세 계산 시, 주택 수 계산에서 제외되어 왔으나 최근에는 별장에 대한 취득세와 재산세 중과도 폐지된 것입니다.

이번에 감사원은 "일시적으로 주거가 아닌 다른 용도인 별장으로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조, 기능, 시설이 본래 주거용으로서 언제든지 본인이나 제삼자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다"라고 했습니다.
이는 일반 주택의 구조를 갖추어 놨는데 가전제품이나 가구가 한두 가지 없다고 해서 주택이 아니라고 볼 수 없다는 것입니다.

또한 "건물의 위치, 별장 용도에 특유한 시설의 존재 여부, 취득세와 재산세가 별장으로 중과되었는지 여부 등을 종합적으로 판단해야 한다"라고 보았습니다.
이와 달리 산자락에 나무로 1층 건물을 지어놓고 온돌과 바비큐 기구, 이불장, 취사도구만 갔다 놓았고 평소에 별장 기준으로 고율의 취득세와 재산세를 납부해 주택이 아닌 것으로 인정된 경우를 예로 들어 비교했습니다.

이번 사례의 별장은 정원 텃밭에는 채소를 기르면서 매년 35일~72일 정도만 머물렀고 회사 임직원 단합대회나 해외에서 온 사업 파트너 휴식장소로 썼다고 합니다.
아시다시피, 이번 감사원의 결정으로 전국의 모든 별장 소유자들이 양도세 중과 대상이 되는 것은 아니지만 취득세와 재산세 중과도 폐지된 상황에서 주의 깊게 관심을 가져야 할 것으로 보입니다.

참고로  농어촌지역에 3억 원 이하(한옥은 4억 원 이하)의 주택은 농어촌주택으로서 요건을 맞춘다면  주택 수 계산에서 제외됨으로써 양도세 부담에서 자유롭습니다.