주택을 근생으로 용도변경 조건 매도시 세부담에 유의해야

주택을 보유하다 매도 시 1세대
1 주택으로 양도소득세를 비과세
받으면서 근린생활시설로 용도
변경하는 경우가 있어 왔었으나,
국세청의 예규가 변경되어 시행
되고 있어 주의가 필요한데 이에
대해 알아보겠습니다.


1. 주택을 근생으로 용도변경 조건
매각사례(지난 절세 사례)

주로 단독주택이나 다가구주택 1채를
보유하다 매각하면서 매수자의 요청
으로 매매계약서에 ‘잔금 전 근린생활
시설로 용도변경’한다는 특약사항을
포함하여 세금 절세 방안으로 매각하는
사례가 예전에 많았습니다.

‘잔금 전 용도변경’은 매도인 입장에서도
불리하지 않아 매도자·매수인 양쪽이
선호하는 방식으로 많이 활용되어
왔습니다.

매도인은 주택으로 매각해야 1 가구 1 주택
양도세 비과세 혜택을 받고 매수인은
잔금일 기준으로 주택이 아닌 근린생활
시설을 취득하는 것이라 취득세 중과를
피해왔습니다.

원칙적으로는 양도일 기준으로 주택이어야
하지만 매매계약 특약사항으로 매수자가
용도변경을 약정하고 매수할 경우
계약일을 기준으로도 비과세 혜택을
받을 수 있었습니다.

이는 1세대(1 가구) 1 주택 양도세 비과세
판단 시 세무당국이 주택인지 여부를
매매계약 시를 기준으로 판단해 왔기
때문입니다.

매도자는 양도세 비과세를 적용받고,
매수자는 다주택자의 경우 주택 취득세
중과가 아닌 비주택 취득세 4.6%만 내면
되어 매수자와 매도자의 이해관계가 맞아
떨어지는 방식이었습니다.

또한 단독·다가구·다세대 빌라들은
주택 수에 포함돼 종합부동산세가 부과
되는데, 근린생활시설은 종부세 대상
에서 거의 벗어나기 때문에  다주택자의
경우 주택을 근린생활시설로 바꾸려는
것과도 맞물려 있다고 봅니다.


2. 기획재정부 예규 변경
(매매계약 체결일 -> 잔금청산일)

그런데 주택과 근린생활시설의 판단기준
시점에 대해 세금관련 사항에 변경이 생겨
단독주택 또는 다가구주택 등을 1세대
1 주택으로 매도하면서 양도소득세를
비과세 받는 것이 어려워졌습니다.

기획재정부는 매도인이 주택을 매도하는
것인지 여부에 대한 종전의 판단기준을
변경하여 “주택에 대한 매매계약을 체결
하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에
주택을 상가로 용도변경한 경우
2022.10.21. 이후 매매계약 체결분부터
양도일(잔금청산일) 현재 현황에 따라
양도물건을 판정함”이라는 요지의 예규
(질의회신)를 발표하였습니다
(양도, 기획재정부 재산세제과-1322.
2022.10.21.).


3. 주택인지 여부를 잔금지급일
기준으로 판단해야

주택에 대한 매매계약을 체결하면서
특약사항으로 잔금 지급 전에 주택을
근린생활시설로 용도변경하는 경우에,
매도인의 입장에서 1 가구 1 주택 양도세
비과세 또는 장기보유특별공제 적용
등을 위한 주택인지 여부 판단시점을
양도일(잔금지급일)을 기준*으로
해야 합니다.

* 그러나 기획재정부는 이후 ‘2024년 세법
개정 후속 시행령 개정안’을 발표해 주택을
주택 외 용도로 변경 후 양도한 경우 양도
건물에 대한 1주택 여부 판정 시점을 1가구
1주택으로 장기간 써온 경우라면 주택 양도
일이 아닌 ‘매매계약일’로 조정하겠다고
했는데 2025. 2월 중 시행 예정임

위 변경된 예규에 의하면, 2022.10.21.
이후 주택 매매계약서를 작성함에 있어
잔금일 전에 상가로 용도변경을 하는
특약을 하고, 실제로 그렇게 매매 및 용도
변경을 진행한다면, 양도일 기준으로는
주택이 아니라 상가가 됩니다.

따라서 매도인은 양도일 기준으로는
주택이 아니라 상가를 매도하는 것이
되므로 1 가구 1 주택 비과세 혜택을
받지 못하고 장기보유특별공제(매도
가격이 12억 원 초과 시)도 못 받게
될 수 있으므로 매매계약 시
주의해야겠습니다.

이렇기 때문에 매도인이 잔금일 전에
주택을 근린생활시설로 용도변경을
할 수 없다면 매수인도 다주택자인
경우 취득세 중과가 불가피하게
되겠습니다

단, 매도인이 2 주택 이상인 경우(일시적
2 주택 등 양도세 비과세 대상자는 제외)
에는 어차피 1 가구 1 주택 비과세 혜택
등을 받지 못하기 때문에 잔금일 전
근생으로 용도변경해도 별 관계가
없을 것으로 보입니다.

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