주택임대사업자의 거주주택에 대한 양도세 비과세(1세대1주택 특례)

2 주택 이상을 보유한 경우이지만,
임대주택 등록을 하고 일정기간
(5년·8년·10년) 이상을 임대하는
등의 요건을 갖춘 주택임대사업자
가 거주주택을 양도하는 경우

1세대 1 주택 특례를 적용받아  
거주주택의 양도소득세를 비과세
받을 수 있는데 이를 위한  임대주택
과 거주주택의 요건 등에 대해
알아보겠습니다.


 1. 임대주택의 요건
임대하는 주택이 다음의 4가지 요건
을 모두 충족하여야 합니다.

  ①  (임대등록) 거주주택 양도일 현재
세무서에 주택임대 사업자등록
(소득세법 제168조) 및 지자체
임대사업자 등록(민간임대주택에
 관한 특별법 제5조)하여 임대
하여야 함

  ②  (증액요건)  임대기간 중 임대료,
임대보증금의 증가율이 5%를 초과
하지 않아야 함

  ③  (주택가액) 임대개시 당시
기준시가 6억 원(수도권밖 지역의
경우 3억 원) 이하인 주택이어야 함

  ④  (임대기간) 세법상 의무임대기간
이상 임대하여야 함.

단, 임대주택의 임대기간 요건을
충족하기 전에 거주주택을 처분하는
경우에도 해당 임대주택을 장기임대
주택으로 보아 비과세를 적용받을 수
있지만,

비과세를 적용받은 후 임대기간
요건을 충족하지 못하게 된 때에는
양도세를 신고, 납부해야 함
(그 사유가 발생한 날이 속하는
달의 말일부터 2개월 이내)


 2. 거주주택의 요건
거주하는 주택이 다음의 2가지 요건
을 모두 충족하여야 합니다.

  ① (거주요건) 보유기간 중 2년 이상
거주하여야 함. 여기서, 거주주택
양도일 현재 거주주택에 거주하고
있지 않은 경우에도 2년 이상 거주 등
다른 요건을 모두 갖추었다면 비과세
규정을 적용받을 수 있음.

또한 세대원 중 일부가 거주주택
취득 시부터 근무상 형편 등 입증
가능한 부득이한 사유로 거주하지
못해 거주기간을 충족하지 못한 경우
에도 비과세 특례 적용이 가능함.

  ② (생애 1회 요건) ’ 19.2.12. 이후
취득한 거주주택부터 1세대가 생애
한 차례만 거주주택을 최초로 양도
하는 경우에 한해 양도세 비과세를
적용받음.
따라서 2019년 2월 12일 이전에
취득하거나 매매계약을 체결한
주택에 한해서는 재차 비과세
적용이 가능함


3.  요건 충족에 따른 효과(혜택)

위 임대주택과 거주주택의 요건을 모두
충족하고 거주주택을 양도하는 경우
1세대 1 주택 특례를 적용하여 거주
주택의 양도차익에 대한 양도세를
비과세 받을 수 있습니다.

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