외국인, 교포 비거주자의 1주택 양도세 비과세 여부

국내에 거주하는 1세대에게는 주거를
위한 주택 1채에 대해 2년 이상 보유
(2017년 8. 3일 이후 조정대상지역에서
취득시 2년 이상 거주도 필요) 후 처분시
양도소득세를 비과세 하는데요.

※ 조정대상지역이 2023. 1. 5일부터
전국적으로 서울 서초, 강남, 송파,
용산구만 남아 있으나 서울의 경우
2017년 8. 3일부터 나머지 구도
조정대상지역이었음

그러면, 외국인, 재외국민(교포) 등
비거주자의 경우도 같은 요건을
갖추어 1세대 1주택으로 매도 시
양도세를 비과세 받을 수
있는지 살펴보겠습니다.

1. 거주자와 비거주자
소득세법령 상 거주자란 국내에 주소를
두거나 183일(약 6개월) 이상의 거소를
둔 자를 말하며, 비거주자란 위의 거주자
요건을 충족하지 못한 자를 말합니다.

여기서, 주소는 생활의 근거가 되는
곳으로 국내에서 가족과 함께 생계를
같이 하고 국내에 소재하는 자산*의
유무 등 생활관계의 객관적 사실에
따라 종합적으로 판정됩니다.

* 거주자는 국내 재산 보유 여부로
판단되며 참고로 세법상 증여자
(피상속인)와 수증자(상속인) 모두
국내에 거주하지 않는 '비거주자'여야
과세(증여서, 상속세)를 피할 수 있고,
단지, 증여를 받는 사람이 비거주자인
경우 증여자가 증여세를 대신 낼 수
있어 납부액만큼 절세가 가능함

거소는 주소지 외의 장소 중 상당기간에
걸쳐 거주하는 장소로서 주소와 같이
밀접한 일반적 생활관계가 형성되지
아니하는 장소를 말합니다.

이때, 국내에 거주하는 개인이 주소를
가진 것으로 보는 때가 있는데,
첫째, 계속하여 183일 이상 국내에
거주할 것을 통상 필요로
하는 직업을 가진 때와

둘째, 국내에 생계를 같이 하는 가족이
있고 그 직업 및 자산 상태에 비추어
계속하여 183일 이상 국내에 거주할
것으로 인정되는 때입니다.

※ 소득세법 제1조 2 제1항 제1~2호,
소득세법시행령 제2조~제4조
(관련 법령)

즉, 세법 상 비거주자는 국내에 등록된
주소도 없고 1년에 국내에 머무르는
기간이 183일 미만이며 183일 이상
국내에 거주할 것을 필요로 하는
직업도 없고 생계를 같이 하는 가족이
국외에 거주하는 사람입니다.

2. 비거주자 양도세 비과세 여부
1세대 1주택 양도세 비과세 규정
(소득세법 제89조 제1항 제3호 및
소득세법시행령 제154조 제1항)은
양도일 현재 거주자에게 적용되는
것으로 비거주자는 해당되지
않습니다(단, 출국일부터 2년 내에
양도시 요건을 갖추어 비과세
적용 가능).

이때,  해당 주택의 보유기간은
거주자인 신분에서의 보유기간을
통산합니다(양도, 서면-2015-부동산-
1413/2015. 9. 16 부동산납세과-1413).

다만, 비거주자 상태에서 취득한 국내
소재 1주택을 거주자가 된 상태에서
양도하는 경우 소득세법시행령 제154조
제1항에 따른 보유기간 요건 등을 충족
한다면 비과세가 적용됩니다.

또한, 비거주자의 양도차익에 대한
장기보유특별공제는 1세대 1주택(최대
80%)이 아닌 보유기간(3~15년 이상)에
따라 최대 30%(소득세법 제95조 제2항
표 1)를 공제받을 수 있습니다.

3. 비거주자의 양도 시 특이사항
비거주자가 국내 주택을 양도하고
양수자가 소유권이전등기를 하기
위해서는 세무서 발행의 부동산 등
양도신고확인서(소득세법 시행규칙
별지 제88호 서식)를 등기관서에
제출해야 하는데,

이 확인서에는 양도세 신고납부
계산서가 첨부되어야 하므로
비거주자가 주택을 양도했을
때에는 소유권이전등기 전에
양도세 신고가 이루어져야 합니다.
※ 거주자의 양도세 신고기한은 잔금
지급일 또는 등기일부터 2개월 이내임

또한, 비거주자가 부동산 매각대금을
해외로 송금하기 위해서는 세무서
발행의 부동산 매각자금확인서
(상속세 및 증여세 사무처리규정
별지 제7호 서식)를 은행에
제출해야 합니다.

이때, 해외로 송금할 수 있는 금액은
부동산 매도가액 전체가 아니라
양도가액에서 납부한 양도소득세를
공제하고 남은 잔액이라는 것에
유의해야겠습니다.

정리하면, 비거주자 상태에서는
양도세 비과세를 받을 수 없으며
(단, 출국일부터 2년 내에 양도시
요건을 갖추어 비과세 적용 가능)
거주자가 되었을 때에는 보유기간 등
소득세법령 상 1세대 1주택 요건을
갖추어 비과세를 받을 수 있는데
그 요건에 대해 세무전문가의 조언을
받아 처리하는 것이 확실하겠습니다.

참고로, 한국의 부모가 미국의 딸에게
증여를 할 경우, 한국에서는 수증자가
비거주자인 경우 증여자가 증여세
대납(연대납세의무)이 가능하고 증여
사실은 국세청뿐 아니라 한국은행에도
신고해야 한다.

외국환거래법에 따라 증여계약서, 납세
증명서, 자녀의 출입국사실증명서 등과
세무서에서 발급한 자금출처확인서를
한국은행에 제출해야 자녀의 해외
계좌로 송금을 할 수 있다.

미국에서는 증여자가 증여세 내야하기
때문에 자녀는 증여세 부담이 없으며
증여받은 사실은 신고해야 한다.
(미국 기준 비거주자인 부모로부터
연간 10만달러(약 1억3700만원)를
초과해 증여받은 경우 다음 해 4월
까지 미국 세무 당국에 보고)

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