일시적 2주택 조합원입주권 처분시 양도세 비과세 요건, 유의사항

2 주택을 소유한 1세대가 1 주택이
재개발, 재건축 등으로 조합원입주권
으로 바뀌었을때 일정한 요건을 갖추어
조합원입주권을 처분할 경우 양도세
비과세(실거래가 12억원까지)를
받을 수 있습니다.

소득세법 제89조(제1항 제4호)에 규정
된 주택과 조합원입주권을 보유하다
조합원입주권을 매도할때 양도세
비과세를 받을 수 있는 요건과 유의
사항을 살펴보겠습니다.

※ 조합원입주권은 세법상 관리처분
인가일 이후부터 아파트 준공일까지
그 기간중 새 아파트에 입주할 수 있는
권리를 말하는데 원조합원으로부터
조합원입주권을 매수한 사람을
승계조합원이라 함


1. 주택일때 비과세요건을 갖추었어야
양도하여 비과세받으려는 조합원
입주권이 도시정비법상 관리처분
인가일(소규모주택정비법은 사업시행
계획 인가일로 인가일 전에 기존주택이
철거되는 때에는 철거일) 현재, 1세대
1 주택 요건을 갖추었어야 합니다.

※ 철거가 인가일 이후로 늦어져 실제로
거주 또는 전세를 주었다면 실제 주거용
으로 사용한 기간을 보유 및 거주기간에
포함함(이에 대한 입증은 전기료
납부영수증 등으로 함).

즉, 조합원입주권이 관리처분 인가일
전에 주택이었을때 1세대로 2년 이상
보유한 원조합원이어야 한다는 의미
입니다. 승계조합원은 입주권을 매도
할때 비과세 대상에서 배제됩니다

물론 2017. 8. 3일후 조정대상지역에서
취득했다면 2년 이상 거주도 했어야
합니다. 또한 조합원입주권의 양도 당시
실지거래가액이 12억원을 초과하는
부분은 양도세가 비과세됩니다.

만약, 양도일 현재 다른 주택, 조합원
입주권, 분양권이 없다면(1세대 1 입주권)
당연히 아래 요건 관계 없이, 이 요건으로
비과세 받습니다(1세대 1 주택과 유사).


2. 주택 취득일부터 3년 내에 양도해야
조합원입주권의 양도일 현재, 조합원
입주권 외에 보유하고 있는 주택(입주권
+ 주택)의 취득(일시적 2주택)일부터
3년 내(공매, 경매 등 예외사유 있음)에
조합원입주권을 매도해야
합니다.

물론, 양도일 현재, 조합원입주권 외에
다른 주택이나 분양권을 보유하지
않았어도 1세대 1주택 요건(1 조합원
입주권 소유)으로 양도세 비과세는
적용받습니다.

이때, 주택이 아닌 분양권을 보유했다면
(입주권 + 분양권) 조합원입주권
양도세 비과세가 적용되지 않습니다.
그러나 분양권이 주택수에 포함(2021.
1. 1)되기 전에 취득한 분양권인 경우
1 조합원입주권 보유 요건을 갖추어
비과세가 됩니다.

그렇다면, 조합원입주권을 하나 더
보유했을때(입주권 + 입주권) 비과세
여부가 궁금할 수 있는데, 여기에 대한
기획재정부 유권해석(2023. 1. 10)
사례를 참고해 볼 수 있습니다.

신규 입주권이 주택으로 완공된 후
먼저 매수한 입주권을 처분할때는
입주권 + 주택으로 간주해 아파트
완공후 3년 이내에 처분하면 비과세
받을 수 있습니다.

참고로, 재건축시 대형 평수는 전용면적
60m² 이하 1채를 포함해 2개 입주권
(1+1입주권이라고 함)을 받는 경우가
있는데 쪼개서 매각할 수 없고 통째로
처분해야 비과세받을 수 있습니다.

그러나, 주택으로 완공후에는 쪼개서
매각할 수 있는데 이때 먼저 양도하는
주택은 과세 대상이며 뒤에 처분하는
최종 1주택만 비과세받을 수 있습니다.
즉,  2주택 모두 요건을 갖추어 비과세
받을 수 있는 일시적 2주택 비과세와는
다르다는 사실입니다.

그래서, 양도차익이 적은 주택을 먼저
양도해야 하는데 도시 및 주거환경
정비법(제76조 제1항 제7호 라목)
상 전용면적 60m² 이하 주택의
경우 3년 내 전매 금지로 묶여 있어
1+1입주권이 애물단지 신세가
되었습니다.

한가지 더, 장기보유특별공제 보유기간
계산시  원조합원은 입주권 상태(철거~
준공)의 보유기간을 포함해 취득일부터
양도일까지인데 승계조합원은 그 기간이
제외된다는 사실입니다.

조합원입주권 양도시 원조합원과 승계
조합원 등에 따라 양도세 비과세 요건이
다르므로 실제 적용시 전문가의 조언을
받아 차질이 없도록 해야 겠습니다.

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