1주택과 1분양권의 일시적 2주택 양도세 비과세 특례

분양권은 처분시 양도소득세 중과세
대상이 되고 다른 주택을 양도할 때도
2021.1. 1이후 취득분부터 주택 수에
가산되지만 분양권 취득으로 일시적
1세대 2 주택인 경우 양도세 비과세를
받는 경우가 있습니다.

이 특례는 소득세법시행령 제156조의
3에 규정되고 일시적 2 주택 특례와
유사해 분양권 갈아타기 특례라
불리는데 아래 살펴보는 요건이 다소
까다로울 수 있으므로 세무전문가의
조언을 받는 것이 도움이 되겠습니다.

1. 기본(공통) 요건
첫째, 국내에 1 주택(종전주택이라 함)을
소유한 1세대가 그 주택을 양도하기
전에 분양권을 취득함으로써 일시적
1 주택과 1 분양권을 소유한 다음
종전주택을 매도하는 경우
적용되는데 분양권을 먼저 취득한
경우는 해당되지 않습니다.

예를 들면, 분양권 소유자가 주택을
매입한 뒤 분양권이 주택으로 완공된
다음 매입한 주택을 처분하면 특례가
적용되지 않습니다.

그러나, 분양권을 취득한 후 주택이
완공된 다음 새 주택을 매입하면
요건을 갖추어 일시적 2 주택
비과세를 받을 수 있습니다.

둘째, 종전주택을 취득한 날부터 1년
이상이 지난 후에 분양권을 매수해야
합니다.
다만, 민간 또는 공공건설임대주택,
공공매입임대주택, 수용되는 경우,
부득이한 사유 등으로 양도하는 경우
각각의 요건을 갖춘 때는 1년이 지나지
않아 분양권을 취득해도 되는 예외를
두고 있습니다(소득세법시행령 제154조
제1항 제1호, 제2호 가목, 제3호)

셋째, 종전주택을 2년 이상 보유해야
합니다(1+2+3법칙).

2. 3년 내에 종전주택을 양도하는 경우
분양권을 취득한 날부터 3년 이내에
종전주택을 양도해야 합니다.

다만, 3년 이내에 양도하지 못하는
경우로서 분양권을 취득한 날부터
3년이 되는 날 현재 경매를 신청(법원),
공매가 진행 중(국세징수법) 또는 매각
의뢰(자산관리공사)되어 그 방법에
따라 양도된 경우를 포함합니다.

3. 3년 지나 종전주택을 양도하는 경우
분양권을 취득한 날부터 3년이 지나
종전주택을 양도하는 경우에는 다음의
요건을 모두 갖추어야 합니다.

1) 분양권에 따라 취득하는 주택이
완성된 후 3년 이내에 그 주택으로
세대 전원이 이사하여 1년 이상
계속하여 거주해야 합니다.

다만, 취학, 근무상 형편, 질병의 치료
또는 요양, 학교폭력으로 인한 전학
등으로 세대 구성원 중 일부가 다른
시군으로 주거를 이전하는 경우에는
예외를 인정합니다.
(소득세법시행규칙 제71조 제3항)

2) 분양권에 따라 취득하는 주택이
완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에
종전주택을 매도해야 합니다