양도소득세 과세대상, 계산식, 계산방법(양도세율) 이해하기

양도소득세는 소득세법 제88조부터
규정되어 나오는데 부동산과 이에 관한
권리를 중심으로 과세대상, 계산식,
계산방법(양도소득세율)에 대한 이해를
돕도록 큰 흐름으로 정리했습니다.

실제로 양도소득세를 신고해야 할 때
국세청 홈텍스(오른쪽 상단 전체메뉴
클릭 후 세금신고ㅡ양도소득세신고
양도소득세간편모의계산)에서 '양도세
간편 모의계산'을 해볼 수 있는데
도움이 되었으면 합니다.

1. 양도소득세 과세대상
1) 토지 또는 건물(건물에 부속된
시설물과 구축물 포함)
2) 부동산에 관한 권리
(1) 취득할 수 있는 권리 : 아파트분양권,
토지 또는 주택상환채권, 계약금만
지급한 상태에서 양도하는 권리 등
(2) 이용할 수 있는 권리 : 지상권, 전세권,
등기된 부동산임차권 등(권리의 대여는
주로 기타소득에 해당됨)
※ 제외 대상 : 차량, 기계장비, 항공기,
선박, 광업권, 어업권,  지역권,
미등기부동산임차권(점포임차권),
이축권, 상표권 등

3) 주권 상장 또는 비상장법인 주식등
(1) 소유주식의 비율, 시가총액 등을
고려 대주주가 양도하는 상장주식등
(2) 장외거래 상장주식
(3) 비상장주식 (즉, 국내주식은
소액주주의 상장주식 장내거래만
양도세 과세를 제외함)

※ 해외주식 양도세는 매년 1월 1일부터
12월 31일31일까지 실현한 양도차익
에서 기본 공제액 250만원을 뺀 금액에
세율 22%(지방세 포함)가 적용됨(미국
상장 ETF, 미국 채권ETF도 과세하나
한국 상장 미국ETF, 미국 채권은 비과세)

여기서 같은 연도에 발생한 양도차익과
양도차손은 상계 처리가 가능한데 국내
주식 중 과세 대상에 해당하는 대주주·
비상장·장외거래 주식도 양도세 계산 시
양도차익과 차손의 합산(차감)*이 가능
하여 양도세를 줄일 수 있음

* 이때 주식 양도차손은 같은 세율을
적용받는 주식의 양도소득금액과
합쳐서 우선 차감하고 그후 남은 손해액
(차손)을 세율이 다른 주식의 양도소득
금액 비율로 안분해야 함

이때 매도는 체결일 기준이 아닌 ‘결제일’
기준이기 때문에 12월 31일 전에 결제될
수 있도록 여유 있게 매도 시점을 정하는
것이 중요하며 해외주식의 경우 국가별로
결제일이 다르기 때문에 유의해야 하고
미국 주식은 결제일이 1영업일(T+1)임

또한 해외주식도 2025년부터 이월과세
제도에 포함키로 국회에서 확정되었는데
양도일로부터 소급해서 2년(토지, 건물
등은 10년) 이내에 특수관계인으로부터
증여받은 경우에는 취득가액을 증여를
받을 당시 가액(증여일 전후 2개월씩의
종가 평균)이 아닌 증여자가 취득한
가액으로 적용하게 되므로 유의해야 함

그외에 놓치기 쉬운 부분이 환율 변동인데
환차익도 250만원이 넘으면 양도세 적용
대상이 되며 해외주식 양도세는 원천징수
가 아니므로 이듬해 5월 확정 신고하고
납부해야 함

4) 기타자산
(1) 특정주식
(2) 부동산 과다법인의 주식등
(3) 사업용 고정자산과 함께 양도하는
영업권(단독 양도 시 기타소득에 해당)
(4) 특정시설물이용권 :  골프회원권,
콘도미니엄회원권, 헬스클럽이용권 등
5) 파생상품(이자, 배당은 제외함)
6) 신탁의 이익을 받을 권리

2. 양도소득세 계산식

양도가액 ㅡ 취득가액 ㅡ 필요경비 =

양도차익 ㅡ 장기보유특별공제액 =

양도소득금액 ㅡ 기본공제액 =

과세표준 × 양도세율 = 산출세액

ㅡ 감면세액  = 결정세액 + 가산세

= 총결정세액 ㅡ 기납부 세액 =

납부할 세액

3. 계산방법

1) 양도가액
양도 당시 실지거래가액을 말하는데,
양수자가 부담한 양도소득세가 있다면
이를 양도가액에 포함한 가액이며,
양도당시 매매계약서, 장부, 영수증 등
증빙서류에 의해 인정 또는 확인할 수
없는 경우 매매사례가액 -> 감정가액
-> 기준시가 순으로 산정할 수 있음

※ (부당행위 계산부인 원칙)
특수관계인에게 저가로 양도한 경우
시가와 거래가액의 차액이 시가의
5%에 상당한 금액 이상이거나 3억 원
이상인 경우에는 거래가액을 부인
하고 시가를 양도가액으로 함

2) 취득가액
취득 당시 실지거래가액을 말하는데,
취득가액에는 취득세, 등록면허세,
취득에 소요된 중개사보수, 법무사
비용, 컨설팅 비용도 포함하며
취득시 매매계약서, 장부, 영수증 등
증빙서류에 의해 인정 또는 확인할 수
없는 경우 매매사례가액* -> 감정
가액** -> 환산취득가액***  순으로
산정할 수 있음

* 매매사례가액 : 취득일 전·후 각 3개월
이내에 해당 자산과 동일성·유사성이
있는 자산의 매매사례가액

   ** 감정가액 : 취득일 전·후 각 3개월
이내에 둘 이상의 감정평가법인 등이
평가한 가액의 평균액. 다만 기준시가
10억원 이하인 자산의 경우 하나의
감정평가 법인 등이 평가한 가액

*** 양도 당시 실지거래가액 등을 기준
시가에 따라 환산한 취득가액으로
계산식은 양도 당시 실지거래가액
(매매사례가액, 감정가액) × (취득
당시 기준시가 / 양도당시 기준시가)

3) 필요경비
자산의 내용연수를 연장시키거나
가치를 증가시키기 위해 지출한 수선비
등과 주택을 양도하기 위하여 직접
지출한 비용으로 양도소득세를
줄일 수 있는 것으로 세부 내용은
아래 링크 자료 1을 참조할 필요 있음

4) 장기보유특별공제액
토지, 건물, 조합원입주권 등에 대해
일정 보유기간별로 양도차익의 일정
비율을 양도차익에서 공제하여 양도
소득세를 경감시킬 수 있는 것으로
자세한 내용은 아래 링크 자료 2를
참조할 필요 있음

※ 미등기 양도자산과 국외자산
장기보유특별공제는 불가함(비사업용
토지는 공제 가능함)

5) 기본공제액
양도소득기본공제액은 보유기간에
관계없이 국내자산과 국외자산으로
구분하여 자산종류별(부동산등, 주식등,
파생상품) 각각 연 250만 원씩 공제함

※ 미등기 양도자산은 공제 불가하나
공동소유자는 소유지분 양도소득세
에서 각각 공제 가능함(비사업용
토지, 국외자산, 비거주자도 공제
가능함)

6) 양도소득세율
(1) 토지(비사업용 토지 제외) 또는 건물,
부동산에 관한 권리, 영업권, 이용권,
회원권 등 기타자산[위 1. 양도소득세
과세대상의 1), 2), 4)] -> 기본세율 적용

다만, 토지(비사업용 토지 제외) 또는
건물, 부동산에 관한 권리 중 1년 이상
2년 미만 보유 40%(주택, 조합원
입주권, 분양권은 60%), 1년 미만
보유 50%(주택, 조합원입주권,
분양권은 70%)
※ 상속받은 주택의 보유기간은
피상속인의 취득일부터 양도일까지임

양도소득세 기본세율

(2) 비사업용 토지(일정기간 농지 소재지에
거주하지 아니하거나 자기가 경작하지
아니하는 농지 등)

※ 반면에 일정요건(8년이상 직접경작 등)의
자경농지는 감면율 100%로 양도세 전액
면제해 주는데 과세기간별 1억 원(5개
과세기간 동안 2억 원) 한도임
(자경농지 감면 세부내용 : 링크자료 3)

비사업용 토지 양도소득세 세율

(3) 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리
중 미등기 양도자산은 70%(예외 있음)
적용하고 양도세율 중 둘 이상에 해당할
때에는 산출세액이 큰 것을 적용함

※ 다주택자 중과세 및  비사업용 토지
세율 상세 적용 내용 등 양도세율
세부자료는 국세청 홈페이지
(왼쪽상단 전체메뉴 클릭 후 국세
신고안내ㅡ개인신고안내ㅡ양도
소득세ㅡ기본정보ㅡ세율)에 게재된
'양도소득세 세율 변동 연혁표'
세부내용을 확인할 필요 있음

7) 감면세액
양도소득세가 감면되는 일정요건의
자경농지, 축사용지, 어업용 토지,
자경산지, 농지 대토 등에 해당할 경우
감면액을 산출세액에서 감면함

※ 양도소득금액에서 감면대상 양도
소득금액을 차감한 후 양도소득과세
표준을 계산하는 방식으로 감면하는
경우도 있음

8) 가산세
예정신고, 확정신고, 납부 불이행 시
등 가산세(과소신고 10%, 무신고
20% 등)가 있을 경우 결정세액에
가산세를 더해 줌

9) 기납부세액
양도소득세는 과세기간(매 1년) 동안
양도자산별로 예정신고를 한 후 1년
분을 합쳐 확정신고를 하므로 확정
신고를 할 때에는 예정신고 시의
기납부세액을 공제해 줌

끝으로, 양도세는 토지, 건물 등
일반적으로 양도일이 속하는 달의
말일로부터 2개월 이내에 예정신고를
하고 양도일이 속하는 연도의 다음연도
5. 1~31일까지 확정신고(양도물건
2건 이상)를 해야 하는데, 양도세 절세를
위해 아래 글을 참고하시면 도움이
될 수 있습니다.

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