상속 2주택 양도세 비과세 특례 정리하기

상속주택은 본인의 의지로 취득한 것이 아니므로 1세대 2 주택이 되더라도 일정한 요건을 갖추고 일반주택을 양도하게 되면 소득세법 시행령(제155조 제2항)에 따라 상속주택을 주택 수에 포함하지 않고 1세대 1 주택으로 보아 양도세 비과세를 적용받을 수 있는데 그 요건을 알아보겠습니다.

첫째, 상속 개시일(사망일) 현재 2년 이상 보유('17.8.3 후 조정대상지역 주택 취득 시 2년 거주도)한 1세대 1 주택인 일반주택(추후 처분 시 양도세 비과세를 적용받을 주택)을 보유하고 있어야 합니다.
즉, 상속인과 피상속인(고인)은 별도의 세대이여야 하고 비과세 받을 일반주택의 처분시한은 없으며, 상속 개시일 이후 취득한 일반주택은 해당되지 않습니다.
일반주택을 2채 보유했다면 적용되지 않지만 일시적 2주택 상태에서 한 채를 상속받아 3주택이 되어 종전주택을 매도할 때는 별도 세대 구성 등 요건을 갖추어 비과세받을 수 있습니다

이때, 일반주택에는 상속 개시 당시 보유한 주택과 조합원 입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속 개시일 전 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 조합원 입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외됩니다.

둘째, 상속주택 보다 일반주택을 먼저 처분해야 양도세 비과세가 적용됩니다.
상속주택을 먼저 양도하면 적용되지 않습니다.  
단, 상속주택은 5년 내에 처분시 다주택자일 경우 중과세가 아닌 일반세율로 과세할 뿐입니다. 따라서 상속주택을 비과세받기 위해서는 일반주택을 비과세로 처분하고 난후 1세대 1 주택 요건을 갖추어 처분해야 합니다.
이때, 소수지분권자는 공동상속주택을 양도할때 5년이 지나도 중과세가 배제됩니다.

만약, 상속주택을 6개월 이내에 처분하면 양도차익이 발생하지 않은 것으로 간주하여 양도세가 발생하지 않습니다.
이는 상속세 신고기한(6개월) 내에 취득하고 양도했으니 양도가액 = 취득가액 = 상속재산가액의 공식이 성립한 것인데 대신, 상속재산가액이 공시가격(단독, 다세대, 연립주택)이 아닌 실거래가격으로 산정되어 상속세 부담이 늘 수 있다는 점에 주의해야 합니다. 따라서 감소하는 양도소득세와 증가하는 상속세를 비교해서 유리한 쪽으로 판단해야 합니다.

한가지, 피상속인이 취득후 5년 이상 거주한 비수도권 읍면 소재 주택(기준시가 3억원 이하로 '농어촌 상속주택'이라 함)을 상속받으면 계속해서 주택수에 포함하지 않기 때문에 1세대 1주택의 요건을 갖추어 계속해서 비과세받을 수 있습니다.
이는 상속주택 특례가 사망일 당시 보유한 주택 1채에 한해 비과세받는 것과 다릅니다.

셋째, 상속인과 피상속인이 상속 개시 당시 1세대인 경우에는 1 주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합침으로써 2 주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 봅니다.
부모와 동거하면서 주택을 물려받으면 양도세 비과세 특례가 적용되지 않습니다.
이때, 물려받은 주택의 장기보유특별공제를 위한 보유, 거주기간도 피상속인의 취득시점부터가 아닌 상속인이 상속받아 보유, 거주한 기간만 해당합니다.

이때, 배우자의 직계존속도 포함하며, 세대를 합친 날 현재  직계존속 중 모두 또는 어느 한 사람이 60세 이상으로서 1 주택을 보유하고 있는 경우만 해당합니다.
또한, 조합원 입주권이나 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택도 상속받은 주택에 포함합니다.

넷째, 2채 이상의 주택(재개발, 재건축사업 등으로 2 채 이상의 주택이 된 경우를 포함)을 상속받은 경우에는 다음의 순서에 따른 1채의 주택을 상속받은 주택으로 봅니다.

1) 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 주택
2) 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택(소유한 기간이 같을 때)
3) 피상속인이 상속 개시 당시 거주한 주택(소유한 기간과 거주한 기간이 모두 같을 때)
4) 기준시가가 가장 높은 주택. 단, 기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 주택(거주한 사실이 없는 주택으로 소유한 기간이 같을 때)

예를 들어, 1주택을 보유한 상속인 한 명이 2채의 주택을 물려받았다면 일반주택을 매도할때 일반주택과 상속 1주택(1채는 특례 적용)을 합하여 2주택으로 비과세받을 수 없어 손해인데, 2채를 형제가 각각 1채씩 상속받으면 선순위 주택 1채는 특례를 적용받을 수 있습니다.

다섯째, 상속인이 공동으로 상속받은 1채의 공동상속주택은 다른 주택을 양도할 때 상속지분이 가장 큰 상속인이 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다.
만약, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자 순으로 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다.

즉, 피상속인과 함께 살지 않는 독립세대(동일 세대원은 특례 배제)인 최대 지분권자가 요건을 갖춘 일반주택을 처분할때 비과세 특례를 적용받습니다.

이때, 다른 소수 지분권자는 상속받은 주택을 소유하지 않는 것(주택수에 포함하지 않음)으로 보기 때문에 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어 계속 비과세받을 수 있습니다.
그러나, 2채 이상의 상속주택 중 공동상속주택이 아닌 상속주택의 소수 지분권자는 이러한 공동상속주택 특례가 적용되지 않아 소수지분을 상속받았더라도 주택수에 포함됩니다.

상속으로 2 주택이 된 경우 상속주택이 아닌 그전부터 갖고 있던 일반주택을 처분하면서 양도세 비과세 특례를 받는 요건이 다소 복잡하므로 사전에 전문가의 조언을 받아 꼼꼼히 처리하는 것이 좋겠습니다.

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