상생임대주택에 대한 1세대 1주택 양도세 비과세 거주기간 특례(면제)

상생임대주택 거주기간 특례란 1세대 1 주택자가 1 주택을 임대할 때 임대료 증가율을 5% 이내로 제한하는 등 일정 요건을 갖추면 1세대 1 주택 등 양도세 비과세를 적용할 때 2년 거주기간의 제한*을 받지 않도록 소득세법시행령(제155조의 3)에 규정하고 있는 제도입니다.

* 1세대 1 주택, 거주주택, 장기보유특별공제 적용시 2년 거주기간 제한임

1세대 1 주택자(법령에 따라 1세대 1 주택으로 보는 경우를 포함)가 직장, 취학 등 사정에 의해  1 주택에 거주하지 못하는 경우가 생기는데 그래도 1 주택을 양도할 때 비과세 등을 받을 수 있도록 거주의무를 면제해 주는 조건으로 몇 가지 요건을 갖추어야 하는데 그 요건에 대해 알아보겠습니다.

첫째, 1세대가 주택을 취득한 후 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시해야 합니다.
이때 해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우(갭투자 등)의 임대차계약기간은 직전 임대차계약에서 제외합니다.
즉, 임대인은 동일해야 한다는 것으로 동일한 임차인일 필요는 없습니다.

또한 임대 개시 시점에는 다주택자였더라도 상생임대주택 외에 모든 주택을 처분하고 상생임대주택 양도 시 1세대 1 주택자라면 1세대 1 주택 등 비과세 등을 적용할 때 거주기간 제한을 받지 않습니다.

둘째, 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 하며, 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년  이상이어야  합니다.
이때 연속해서 임대해야 하는 것은 아니므로 상생임대차 계약기간 중에 임대인의 거주나 공실 상태가 있었어도 관계없으며,
임대기간이 1개월 미만일 때는 1개월로 봅니다.
즉, 특례가 적용되는 임대기간은 계약 기준이 아닌 실제 임대한 기간으로 판정합니다.

또한, 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 때에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산합니다.

셋째, 상생임대차계약은 2021. 12. 20부터 2026. 12. 31까지 체결한 계약으로 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우에 한시적으로 적용되며 이후 연장 여부는 소득세법시행령 해당 규정 개정 여부에 따릅니다.

참고로, 위와 같은 거주기간 특례(면제)를 받는 경우는
(1) 2017. 8. 3 이후 취득하는 주택으로 취득 당시 조정대상지역의 주택  
(2) 그리고 주택임대사업자의 거주주택이 있으며
(3) 장기보유특별공제를 적용받는 경우(1세대 1 주택자로 매도가액 12억원 초과)로

1세대 1 주택,  거주주택 비과세 또는  장기보유특별공제를 적용받을 때 거주기간 제한을 받지 않기 위해서는 사전에 전문가의 조언을 받아 위 요건들을 확실히 챙겨야 할 것 같습니다.

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