재개발, 재건축 대체주택 양도세 비과세 요건 알아보기

살고 있는 주택이 노후되어 재건축 또는 재개발 등을 할 때 보통 노후 주택이 철거가 되기 전에 다른 주택('대체주택'이라 함)을 취득하여 이사를 가게 됩니다.
이후 노후 주택이 새 집으로 준공이 되면 다시 새 집으로 이사를 가고 대체주택을 팔게 되는데 이를 1세대 1 주택으로 보아 대체주택의 양도세를 비과세해 주는 규정을 소득세법 시행령(제156조의 2 제5항)에 두고 있는데 기본적인 비과세 요건을 알아보겠습니다.

첫째, 1 주택을 소유한 1세대가 재개발, 재건축, 소규모 재건축사업 등의 사업시행인가일 이후에 거주하기 위해 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주해야 합니다.

즉, 1세대 1 주택자가 대체주택을 취득해야 하는데 사업시행인가일 전에 1세대 2 주택이었으나 사업시행인가일에 1 주택을 먼저 처분하고 대체주택을 취득한 경우에도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 조세심판원 해석이 나왔다고 합니다.

또한, 대체주택을 취득해 거주하다 다른 대체주택으로 이사한 경우에도 그 다른 대체주택이 비과세 요건을 갖추었다면 양도세 비과세를 혜택을 받을 수 있답니다.
물론 주거용 오피스텔도 해당이 되고요.
재개발, 재건축, 소규모 재건축사업 등의 주택이 남편 명의이고 대체주택을 부인 명의로 취득해도 가능하다고 합니다.

단, 1 주택을 소유하다 관리처분 인가 등으로 바뀐 입주권이 아닌 승계취득한 입주권 상태에서 대체주택을 취득한 경우는 비과세 받을 수 없으며, 분양권의 경우에도 이러한 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.

둘째, 재개발, 재건축, 소규모 재건축사업 등으로 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내(2023. 1. 12 양도분부터, 그전에는 2년 이내)에 그 주택으로 세대 전원이 이사하여 1년 이상 거주해야 합니다.

단, 취학, 근무상의 형편, 질병 요양 등의 사유로 세대원 일부가 이사하지 못하는 경우에는 예외를 인정합니다.
또 주택이 완성된 후 3년 이내에 취학, 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대 전원이 출국하는 경우(출국한 후 3년 이내에 출국사유가 해소되는 경우에만)에는  입국한 후 1년 이상 계속 거주해야 합니다.

셋째, 재개발, 재건축, 소규모 재건축사업 등으로 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도해야 합니다.

살고 있는 주택이 노후되어 재건축 또는 재개발 등이 시작되면  대체주택을 취득하고 양도하기 전에 비과세 요건을 알아보고 전문가와 상의해서 처리하면 되겠습니다.

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