공익사업용 토지 등의 수용에 의한 양도소득세, 취득세 감면

개인의 토지 등 부동산이 도로나
공익시설 등의 조성을 위한 공익사업
목적으로 수용되어 불가피하게
양도하거나 다른 토지를 대체
취득하는 경우가 있습니다.

이런 경우 양도소득세와 취득세를
납부해야 하는데 이렇게 공익사업
으로 원치 않게 토지 등 부동산이
수용된 경우 조세를 감면해주고
있으므로 이에 대해 알아보겠습니다.


1. 공익사업용 토지 수용에 따른
양도소득세 감면
(조세특례제한법 제77조 참조)

1) 감면 대상소득
(1) 공익사업*에 필요한 토지등을
그 공익사업의 시행자에게 양도함
으로써 발생하는 소득
* 「공익사업을 위한 토지 등의 취득
및 보상에 관한 법률」이 적용되는
공익사업임

(2)  정비구역*의 토지등을 같은 사업
시행자에게 양도하여 발생하는 소득
*「도시 및 주거환경정비법」에 따른
정비구역으로 정비기반시설을 수반
하지 아니하는 정비구역은 제외함

(3) 그 밖의 법률에 따른 토지등의
수용으로 인하여 발생하는 소득

2) 감면받기 위한 요건
(1) 사업인정고시일*(사업인정고시일
전에 양도하는 경우에는 양도일)부터
소급해 2년 이전에 취득한 토지등
이여야 함 
* 사업시행자가 토지등을 수용, 사용하기
위해 국토교통부장관의 사업인정을
받으면 장관이 지체 없이 그 뜻을
사업시행자, 토지소유자 등에게 통지
하고 관보에 고시하는 날

(2) 해당 토지등을 2026년 12월
31일 이전에 양도함으로써 발생하는
소득이여야 함 

3) 감면율
(1) 수용금을 현금으로 받은 경우
양도소득세의 10%

(2) 수용금을 채권으로 받은 경우
양도소득세의 15%~40%

※ 1년에 1억원 및 5년에 2억원까지
감면 종합한도 내에서 감면됨

4) 감면 신청서류
공익목적으로 수용된 사실을 확인할 수
있는 서류인 '토지 등 수용사실확인서'를
수령하여 양도소득세 신고 시 세액감면
신청서에 첨부하여야 함


 2. 토지수용 등으로 인한 대체취득시
취득세 감면

1) 감면 대상
공익목적으로 본래 소유하던 토지를
수용당한 경우, 이전의 생활을 영위하기
위해 수용된 토지를 대체할 토지를 취득
하는 경우

2) 감면받기 위한 요건
(1) 계약일 또는 사업인정고시일 이후에
대체 취득할 부동산에 대한 계약을
체결해야 함

(2) 보상금을 마지막으로 받은 날 등
으로부터 1년 이내(농지의 경우 2년
이내)에 부동산을 취득해야 함

(3) 새로 취득한 부동산 가액이 종전의
부동산 가액 이내이여야 함(초과하는
경우 초과분에 대해서는 취득세 부과)

(4) 대체 취득하는 부동산이 농지인
경우와 농지가 아닌 경우 일정 지역
요건을 충족해야 함

3) 감면 제외대상
(1) 골프장, 고급주택 등 취득세 중과
대상 부동산을 취득하는 경우

(2) 사업인정고시일로부터 1년 전부터
해당 지역에 계속 주민등록 또는 사업자
등록을 하지 않은 ‘부재부동산 소유자’

3. 수용 보상금을 받은 후 주의사항
거액의 토지 수용 보상금을 받은 경우
과세관청의 지속적인 관리가 이루어
지므로 다음에 대해 유의해야 합니다. 

1) 수용 보상금을 자녀에게 주는 경우
반드시 증여세 신고를 해야 함

※ 증여세 신고 없이 자녀에게 보상금을
목돈으로 증여하거나, 그 돈으로
자녀가 부동산을 취득하는 경우
자금 출처를 입증할 수 없어 거액의
증여세와 가산세가 부과될 수 있음

2) 토지 수용금을 받은 경우 사용처를
입증할 방법을 마련해 두어야 함

※ 수용금을 받은 부모님이 돌아가신
경우 상속세법상 일정 금액 이상*의
경우 상속인이 그 사용처를 입증하지
못하면 해당 미입증 금액을 상속
재산에 포함시켜 상속세 부담이
커지게 됨

* 1년 내 2억원 이상, 2년 내 5억원
이상(돌아가신 부모님이 보상금 20억을
받았으나 통장에 5억만 남아있는 경우,
나머지 15억의 사용처에 대해 입증하지
못하면 15억에서 2억을 차감한 13억이
상속재산에 포함되어 18억원이나 됨)

※ 함께 보면 좋은 글 :
https://koeui.tistory.com/m/entry/

자경농지 양도소득세 감면 요건, 한도, 유의사항

https://koeui.tistory.com/entry/

양도소득세 과세대상, 계산식, 계산방법(양도세율) 이해하기

https://koeui.tistory.com/m/entry/

증여세 과세대상, 공제액, 증여세율, 계산구조 및 방법