종합부동산세 대상주택과 토지, 과세표준, 세율, 계산식

종합부동산세는 과세기준일(매년 6. 1)
현재 재산세 과세대상 중 종부세 과세
대상 유형별 공시가격을 개인별로
합산한 금액이 각 기준금액을 초과한
주택과 토지의 과세표준에 세율을
적용하여 계산한 금액은 부과하는
보유세, 인세, 국세입니다.

1. 과세 대상
1) 주택 : 부속토지 포함 일반주택(주거용
오피스텔 포함), 고급주택(별장 제외)의
공시가격을 개인별로 합산하여 9억 원
초과 시(1세대 1 주택자*는 12억 원)
과세함(주택 아닌 상가, 사무실, 공장,
빌딩, 사업용 건축물은 제외됨)

참고로, 상속받은 1 주택은 5년간 종부세
대상에서 제외되어 1 주택자로 간주되며
상속받은 부분이 40%이하이거나 상속
받은 부분의 가액이 6억원(수도권 밖의
주택의 경우 3억원) 이하일 경우에는
1주택으로 보지 않기 때문에
기존 1주택자가 계속 유지됨

* 1세대 1 주택에는 개별 요건을 갖춘
일시적 2 주택, 상속주택, 지방저가주택
(읍면 등 일정지역 소재 공시가 3억 이하)
등도 포함되며 해당 연도 9. 16~30일
까지 관할세무서장에게 신청해야 함

※ 합산배제되는 주택 : 해당 연도
9. 16~30일까지 납세지 관할 세무
서장에게 보유현황을 신고해야 함

(1) 임대주택법에 의한 임대주택
(지자체와 세무서 등록, 공시가 6억
또는 비수도권 3억 이하, 10년이상
계속 임대*, 임대료 증가율 5% 이내
등 조건 있음)
* 2018년 3월31일 이전에 임대
사업자등록과 사업자등록을 한
주택은 5년 이상
(2) 종업원에게 무상이나 저가로
제공하는 국민주택규모 이하 또는
공시가격 3억 원 이하인 사용자
소유의 주택
(3) 종업원의 주거에 제공하기 위한
기숙사 및 사원용 주택(공시가격
6억원 이하 또는 85m² 이하, 임대
보증금이 주택 공시가격의 10%
이하 등 요건 있음)
(4) 미분양주택(기업구조조정 부동산
투자회사(CR리츠)가 2024년 3월28일
~2025년 12월31일까지 직접 취득하는
수도권 밖 소재), 등록문화재인 주택,
가정어린이집으로 운영하는 주택 등
(5) 공공주택사업자가 소유한 지분
적립형 분양주택(공공주택사업자
공급 공공분양주택으로 수분양자는
20년 또는 30년에 걸쳐 지분 분할 취득)


2) 토지 : 토지 유형별 공시가격을
개인별로 합산하여 종합합산토지
(나대지, 잡종지 등 주로 비사업용)는  
5억 원 초과 시, 별도합산토지(상가,
사무실 부속토지 등 주로 사업용)는
80억 원 초과 시 과세함

※ 분리과세토지(저율, 고율)*는
제외되며 매립, 간척 등으로 준공
인가 전에 사실상 사용하는 토지
등도 포함됨(종중이 1990.1월부터
소유한 농지는 제외됨)

* 분리과세토지 예시
저율: 공장용지, 전, 답, 과수원, 목장용지
고율 : 회원제 골프장, 고급오락장 등

※ 합산배제되는 토지 : 주택건설사업자
가 주택건설을 위해 취득한 토지로서
취득일로부터 5년 이내 주택법상
사업계획승인을 받을 예정인 토지

2. 납세의무자
종합부동산세 과세기준일인 매년 6월
1일 현재 위 과세대상 주택과 토지의
재산세* 납세의무자

* 재산세의 비과세, 과세면제, 경감에
관한 규정, 감면조례에 의한 감면규정은
종합부동산세를 부과하는 경우 준용함

※ 신탁된 주택과 토지는 위탁자가
납세의무자가 되며 체납 시 수탁자가
그 신탁재산으로써 납세의무가 있음

※ 상속재산(6월1일 현재 등기가 안된)은
6월 15일까지 시군구청에 사실상 소유자
신고를 하지 않으면, 주된 상속자*가 상속
재산을 전부 소유한 것으로 판단해
종합부동산세가 부과됨

* 주된 상속자는 1순위가 민법상 상속
지분율이 높은 사람이고, 지분율이
같은 경우 2순위는 연장자이므로
장남에게 종부세가 전부 부과됨

3. 과세표준
1) 주택 : 납세의무자별 주택의 공시
가격을 합산한 금액에서 9억 원*(1세대
1 주택자 12억 원, 각 1세대 1 주택자가
혼인 후 5년 내에도 별도의 1세대로
보고 각각 12억 원 공제 혜택을
받음)을 공제한 후 공정시장가액
비율을 곱한 금액
[(주택 공시가격 합계액 - 9억 원 또는
12억 원) ×  60%(공정시장가액비율)]

* 법인 또는 법인으로 보는 단체는
9억 원이 공제되지 않음

※ 일정 요건을 갖춘 일시적 2주택*, 상속
주택**, 지방저가주택*** 및 부부공동
명의 주택도 1세대 1 주택자 특례받음
(12억원 공제와 80% 범위내 연령별
또는 장기보유기간별 세액공제)

* 1세대 1 주택자가 기존 주택을 양도
하기 전 신규 주택을 대체 취득하여
과세기준일(6.1.) 현재 일시적으로
2 주택이 된 경우로, 신규 주택
취득일로부터 3년 이내 기존
주택을 양도해야 함

 ** 과세기준일(6.1.) 현재
① 상속개시일로부터 5년 미경과 또는
② 상속지분이 전체 주택지분의 40%
이하 또는 ③ 상속지분 공시가격이
6억 원 이하(수도권 밖은 3억 원 이하)
 등의 요건을 갖추어야 함

 *** 공시가격 3억 원 이하, 수도권 밖
이면서 광역시 · 특별자치시가 아닌
지역 소재 등의 요건을 갖추어야 함
(1세대 1 주택자가 지방저가주택을
소유해야지 배우자 등은 안됨)

※ 종부세는 대체주택 특례 조항이 없어
1주택자가 재건축기간에 대체 주택을
취득한 후 재건축이 완료되면 유예기간
없이 2주택자로 과세되므로 재건축주택
준공 후 최초로 도래하는 6월 1일 이전
까지 대체 주택을 양도한다면 1가구
1주택자 혜택을 받을 수 있음

또한, 재건축사업 구역 내 주택은
관리처분계획인가 여부나 퇴거, 단전·
단수 및 폐쇄 여부와 관계없이 실제로
철거되는 시점까지 종부세를 부과
하는데 다만, 해당 주택이 철거되지
않았더라도 3년 이내 철거될 예정
이라면 종부세 부담을 줄일 수 있는데
이 경우 재건축 조합 신탁을 통해 주택
건설목적 멸실예정주택으로 합산배제
신고를 해야 함

2) 토지
(1) 종합합산토지 과세표준 = 토지 공시
가격 합계액 - 5억 원 ×  100%(공정
시장가액비율)

(2) 별도합산토지 과세표준 = 토지 공시
가격 합계액 - 80억 원 ×  100%(공정
시장가액비율)

4. 세율(초과누진세율)
(1) 주택 :  2 주택 이하를 소유한 경우
0.5% ~ 2.7%, 3 주택 이상을 소유한
경우 0.5% ~ 5%, 법인 주택은 2 주택
이하 2.7%, 3 주택 이상 5%,

2주택 이하 소유자 세율

3주택 이상 소유자 세율

(2) 토지 : 종합합산토지는 1% ~ 3%,
별도합산토지는 0.5% ~ 0.7%
※ 골프장 유형별 종부세율 :
비회원제 1% ~ 3%, 대중형 0.5% ~ 0.7%
(회원제는 대상아님)

종합합산토지 세율

별도합산토지 세율

※ 세율적용 특례 : ’24.1.10 ~ ’25.12.31
까지 취득하는 일정 요건의 소형 신축
주택* 또는 지방 준공 후 미분양주택**
소유자는 특례를 신청하면 세율 적용
시, 주택 수 계산에서 제외가 되어
3주택 이상자에게 적용되는 중과세율
(0.5%~5%)을 적용받지 않을 수 있음

* 전용 60㎡ 이하의 수도권은 취득가액
6억원 이하, 비수도권은 3억원 이하
** 전용 85㎡ 이하의 비수도권 6억원 이하

5. 산출세액 계산식
(과세표준 × 세율 - 누진공제) - 공제할
재산세액 = 산출세액으로 이때, 1세대
1 주택자의 경우 고령자 연령별 세액
공제액(만60세이상 산출세액의 20~
40%)과 장기보유기간별 세액공제액
(5년 이상 20%,10년 이상 40%, 15년
이상 50%)을 산출세액에서 차감
(합계 80% 한도)해 주는데,
신혼부부 각자 1세대 1 주택자가
혼인 후 10년 동안 별도의 1세대
1 주택자로 보고 각각 이 세액공제
혜택을 받을 수 있음

※ 세부담 상한(직전 연도 재산세와
종합부동산세 합계액의 150%)과
공동명의 1 주택자의 1세대
1 주택 특례도 있음(신청 필요)

※ 농어촌특별세 포함한 종부세액이
300만 원 초과 시 이자 부담 없이
6개월 내로 분할납부도 가능하며
납부유예*도 가능함

* 1가구 1주택자 중 만 60세 이상
고령자거나 5년 이상 장기 보유자는
내야 할 세금에 대해 담보를 제공하는
경우 종부세 납부를 미룰 수 있는데
담보 대상인 주택을 양도·증여·상속할
땐 유예한 종부세를 내야 하며, 납부
기한 사흘 전인 12월 13일까지
유예를 신청해야 함

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