혼인에 의한 2주택 양도세 비과세 알아보기

신랑신부가 혼인을 함으로써 1세대를 구성하게 되는데 이때, 각자가 1주택(동거봉양하는 부모 소유 1주택 포함)을 보유하여 1세대 2주택이 되었을때 이 중 먼저 처분하는 주택을 소득세법 시행령 (제155조 제5항)에 따라 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세를 받을 수 있는데 이에 대한 요건에 대해 살펴 보겠습니다.

첫째, 각각 1주택을 보유한 자가 혼인을 함으로써 1세대 2주택을 보유하게 된 경우에 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세 특례 대상이 됩니다.
다만, 혼인 합가로 인한 주택 처분때 배우자 등 동일 세대원에게 양도하면 혼인에 의한 양도세 비과세 특례가 적용되지 않습니다.

만약, 한 사람이 무주택자이었는데 혼인 후 1 주택을 취득한 후 혼인 전에 취득한 주택을 처분하는 경우는 혼인에 의한 양도세 비과세 특례에 해당되지 않습니다(이 경우 일시적 1세대 2주택 양도세 비과세 요건에 맞추어 비과세 여부를 검토해 볼 수 있음).

둘째, 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대 2주택을 보유하게 된 경우에도 양도세 비과세 적용 대상이 됩니다.

참고로, 자녀가 동거봉양하는 직계존속은 어느 한 분만 60세 이상이면 해당되고 배우자의 직계존속도 동일하게 적용된다고 해석됩니다(제155조 제4항 참조).

셋째, 혼인한 날로부터 5년 이내(10년으로 연장 방침임)에 먼저 양도하는 주택을 1세대 1주택으로 보아(1세대 1주택 비과세요건을 충족한 상태여야 함) 양도세 비과세 특례가 적용됩니다.
1세대 1주택 비과세 요건은 2년 보유(조정대상지역은 2년 거주 필요)한 12억원 이하(초과분은 양도세 대상임) 주택입니다.

이때, 1주택자와 1분양권(또는 조합원입주권) 소유자가 결혼으로 인해 1세대 2주택이 된 경우에도 비과세 특례 혜택을 받을 수 있는데, 분양권(또는 조합원입주권)이 주택으로 완공된 후 2년 이상 보유해야 비과세 요건을 갖추게 됩니다.

그런데, 이 경우 혼인한지 5년 이내와 준공한 후 2년 이상 보유 요건을 갖추어 매도해야 하는데 청약(당첨 후 3년 정도 지나 준공+ 2년 보유)과 결혼 시점이 엇비슷하다면 결혼 후 5년  내 처분 요건을 충족하기가 빠듯할 수 있습니다.

만약, 분양권을 먼저 매도하면 혼인 비과세 특례와 상관없이 단일세율로 중과세(60~70%) 됩니다

또한, 한 사람은 1주택을 보유했는데 다른 한 사람이 2주택 이상을 보유해 1세대 3주택 이상이 된 경우, 다른 한 사람의 2주택 이상을 모두 처분하고 1세대 2주택이 되어 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 양도세 비과세 적용 대상이 될 수 있다고 봅니다.

또한, 각각 1주택을 보유한 남녀가 결혼때 신혼살림집으로 1주택을 취득함으로써 일시적 2주택자가 1주택자와 혼인해 1세대 3주택자가 되더라도 일시적 2주택 유예기간(3년) 내에 종전주택을 매도해 비과세 받고, 다른 배우자의 1주택을 결혼일로부터 5년 내에 양도해 비과세 받을 수 있으며, 남은 1주택은 1세대 1주택 특례 요건을 갖추어 비과세로 처분하면 절세할 수 있다고 전문가들은 판단하고 있는데,

주택을 취득, 처분하기 전에 세무 전문가의 조언을 받아 양도세 비과세 여부를 확인해 보고 처리하는 것이 절세에 도움이 되겠습니다.
참고로 종합부동산세 납부도 혼인 후 5년간은 각각 별도의 1세대로 보고, 1세대 1주택자 혜택인 12억원의 기본공제와 최대 80%의 60세 이상 고령자세액공제 및 5년 이상 장기보유세액공제를 각자 적용받을 수 있는 특례가 있습니다.