주택자금 조달계획서 국세청에 통보된 의심사례를 알아야 절세할 수 있어

주택을 취득할 때 제출하게 되는 자금 조달계획서를  세무당국에서 검증하는 과정에서 주로 문제를 제기해 소명을 요구할 수 있는 사항은 차입금이 과다하다거나 현금 조달이 상대적으로 많다든지, 미성년자가 주택을 취득하거나 매매 거래가액이 시가와 차이가 많이 나서 편법 증여가 의심되는 경우 등입니다.

그러면, 주택 취득자금 조달계획서를 작성, 제출하여 실제 편법 증여로 의심받아 시, 군, 구청에서 국세청에 통보된 사례를 살펴보고 미리 대비해 절세할 수 있는 기회가 되었으면 합니다.

첫째, 가족 간 임대차 형식의 편법 증여 방식입니다. 20대가 자기 자금 1억원을 들여 약 10억원의 아파트를 매수하는데  금융기관에서 4억 5천만원을 대출받고 나머지 부족한 4억 5천만원은  부모님을 그 아파트 세입자로 들여 전세금을 받아 조달한 것으로 주택자금 조달계획서를 제출했는데 부모 자녀 간 전세보증금이 편법 증여사례로 의심되어 국세청에 통보되었습니다.

둘째, 가족 간 저가 양도에 따른 편법 증여 의심 사례입니다. 어느 부부가 17억원 상당의 아파트를 자녀에게 매도하면서 부모는 양도소득세 부담을 줄이고 자녀는 매입자금을 낮출 수 있도록 시가 보다 5억원이 낮은 12억원에 매매하면서 가족 간 저가 양도로 인한 세금 탈루 의심사례로 국세청에 통보되었습니다.

참고로, 가족 간 저가 양도는 주택 시가가 10억원 미만일 때, 시가와 거래금액의 차액에서 시가의 30%를 뺀 금액에 대해서만 증여세를 부과합니다. 즉 증여세를 내지 않으려면 거래금액이 시가의 70%를 넘어야 합니다.
주택 시가가 10억원을 넘으면, 시가와 거래금액의 차액에서 3억원을 뺀 금액에 대해서만 증여세를 부과합니다. 즉, 증여세를 내지 않으려면 거래금액이 시세 보다 3억원 이상 저렴하지 않으면 됩니다.

셋째, 가족 간 금전 거래로 증여세 탈루 의심 사례인데요. 자기 자금이 거의 없는 자녀가 전세보증금이  9억 5천만원 들어 있는  17억원 상당의 아파트를 구입하면서 신용대출을 약 1억 5천만원 받고 나머지 부족한 자금 5억 5천만원을 차용증도 없이 부모한테 빌린 것으로 자금 조달계획서를 제출했다가 가족 간 금전 거래로 인한 편법 증여 의심사례로 국세청에 통보되었습니다.

참고로, 가족 간 금전 거래 시에는 편법 증여로 의심받지 않기 위해서는 차용증 작성은 물론 이에 대한 확정일자나 공증을 받아두고 세무당국의 사후관리에 대비해 원금과 이자에 대한 상환내역 등 증빙자료를 확보해 두어야 합니다.

그 밖에도 자금 조달계획서 상 주택 매수자금으로 쓰인 자녀의 보험 해약금의 원천을 따져보니 부모가 정기적으로 보험 납입금을 납부해 온 사실이 밝혀져 부모의 편법 증여 의심사례가 되어 통보된 것도 있습니다.