임대인이 세입자 몰래 주소지를 옮겨 대출받으면 대항력은 어떻게 되는지?

근래 깡통전세, 전월세 이중계약 등 세입자를 벼랑 끝으로 몰리게 하는 전세사기 사건들이 연달아 드러나고 있는데,
또 임대인이  임차인의 주소지를 몰래 옮겨 빈집 상태로 대출을 받는 터무니없는 전세사기가 벌어지고 있어 경각심을 가져야겠습니다.

집주인이 자기 소유의 단독주택에 배우자와 함께 거주하는 세입자의 주소지를 자기가 가구주로 있는 다른 지역 공동주택의 동거인(가구원)으로 몰래 전입 신고한 뒤 서류상 거주자가 없는 단독주택을 담보로 대출을 받는 형태입니다.

대출받은 은행으로부터 대출조건인 가구주 상태가 가구원으로 변경되어 대출 연장 불가 등 불이익을 받을 수 있다는 연락을 받고서야 알게 되었는데, 보증금을 보면 시세와 비슷해 깡통전세나 마찬가지로 은행에서는 서류를 보고 세입자가 없기 때문에 정상적인 담보물건으로 판단해 대출을 승인했는데, 서류상 확인뿐만 아니라 현장에 나와 직접 세입자가 거주하는지 확인하는 절차가 있었다면 이런 전세금 사기를 막을 수 있었을 텐데 아쉽습니다.

집주인은 전세계약 때부터 가지고 있던 세입자의 주민등록증 사본을 주민센터에 제출하고 대담하게도 세입자 이름의 목도장을 파서 전입신고서에 날인하였는데, 가구주가 아닌 가구원의 전입신고는 주민등록법 상 대상자의 주민등록증 사본, 주소, 도장만 있으면 되고 전화통화로 확인 시 공범의 전화번호를 제시했기 때문에 가능했는데, 가구원 전출입 시 가구원 신분증 원본과 본인 확인 절차 등이 이루어지도록 개선할 필요가 있겠습니다.

현재 세입자는 주민등록 주소지를 원상회복하기 위해 행정심판을 제기한 상태인데요.
이렇게 주소지가 임차인의 의사와 무관하게 옮겨진 경우 임차인을 보호하는 대항력 등은 어떻게 되는지가 문제입니다.
대항력은 임대인이 바뀌더라도 주택(상가)을 인도하고 전입신고(사업자등록)를 한 후 거주하고 있는 임차인을 마음대로 퇴거시킬 수 없는 등 세입자의 권리입니다.

다른 사람이 몰래 주소를 옮긴 경우, 대법원은 주민등록이 주택 임차인의 의사에 의하지 않고 제삼자에 의해 임의로 이전되고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 임차인에게 책임을 물을만한 사유가 없을 때에는 임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다고 보고 있는 것으로 알려져 있습니다.

그런데, 혹시라도 그 주택이 경매에 넘어갔을 때에는 우선변제권이 어떻게 될지가 문제인데, 이런 경우 서류상 세입자가 없는 것으로 확인하고 근저당 설정 후 대출해 준 은행이 경매를 신청해 1순위 담보물권자로 대출금을 회수함으로써 세입자의 억울한 사연이 언론에 보도된 적이 있었는데 전세계약은 처음부터 끝까지 방심하지 말아야겠습니다.