주택자금 조달계획서 작성방법, 어떻게 대비해야 좋을까?

원래 작성 서식 상의 명칭은 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 '주택취득자금 조달 및 입주계획서'로서,
작성 대상은 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)에 소재하는 주택 또는 비규제지역에 소재하는 실거래가 6억원 이상의  주택을 매수(무주택자, 다주택자 관계없이 모두)하는 경우 해당됩니다.

2023년 1월 5일 규제지역 해제 이후 현재 규제지역은 서울 4개 구(서초, 강남, 송파, 용산) 뿐이며,
매수인이 매매계약 체결일(잔금 지급일이 아님)로부터 30일 이내에 주택 소재지 관할 시, 군, 구청에 신고하여야 합니다

주요 작성 부분은 자금조달 계획부분과 조달 자금 지급방식으로 나누고, 자금조달 계획 부분은 다시 자기 자금과 차입금 등으로 구분됩니다(아래 작성양식 참조).

첫째, '자기 자금' 부분의 금융기관 예금액, 주식과 채권 매각대금, 증여와 상속은 해당 금액을 그대로 작성하고 부동산 처분대금 등(평가금액)은 주택을 구입하기 위한 부동산 처분대금(갈아타기 등)을 적습니다.
여기서 주의해야 할 부분은 현금 등 그 밖의 자금인데 이 금액이 과다할 경우 거액의 현금 보유에 대한 출처 등의 소명 요구가 있을 수 있으므로 충분한 대비가 필요하다고 봅니다.

둘째, '차입금 등' 부분은 주택담보 대출, 신용대출 등의 금융기관 대출액 합계를 적는데, 주택담보 대출이 있는 경우 기존 주택 보유 여부를 체크하고 임대보증금은 매수하는 주택이 전월세 중일 경우 담보되어 있는 보증금 또는 전세금을 말하며 회사 지원금과 사채는 해당 금액을 그대로 작성합니다.

이 부분의 주의할 사항은 그 밖의 차입금인데 이는 주택을 매입하기 위해 주로 부부나 직계존비속 등 특수관계인 간의 차입금을 말하는데, 차용증 작성은 물론 이에 대한 확정일자나 공증을 받아두고 세무당국의 사후관리에 대비하여 원금과 이자에 대한 상환내역 등 증빙자료를 확보해 두지 않으면 증여세를 부담할 수도 있습니다(빌리는 사람이 원금과 이자를 상환할 능력이 있는지도 검증함).

셋째, '조달 자금 지급방식'은 위에서 자기 자금이나 차입금 등으로 조달한 자금을 매도인에게 계좌 이체하거나 대출을 승계한다든지 현금으로 지급한 방식으로 나누어 기재하면 되는데, 현금 및 그 밖의 지급방식에 대해 출처를 분명히 해둘 필요가 있습니다.

주택자금 조달계획서를 제출하게 되면 관할 시, 군, 구청이나 한국부동산원에서 1 차 검토를 하여 소명을 요구할 수도 있고 세금 탈루 의혹 등 문제가 있다고 생각되면 국세청에 통보하여 검증(자금 출처조사 등) 후 소명안내문을 보내 소명을 받는 절차로 이루어집니다.

주로 소명을 요구할 수 있는 문제 되는 사항은 차입금이 상당하다거나 현금 조달이 과다하다든지, 미성년자의 주택 취득 또는 시가와 거래가액이 차이가 많이 난다든지 하면 그런 부분을 집중적으로 소명을 요구하게 되어 있으므로 철저한 대비가 필요합니다.

참고로, 토지 거래도 해당되는데 2022. 2. 28일부터 수도권 등에 소재하는 1억원 이상 또는 수도권 등 외에 소재하는 6억원 이상의 토지를 매수하는 경우도 제출 대상입니다.

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