임대차계약 확정일자와 전입신고의 중요성과 유의사항 조심해야

임차인은 임대차 계약을 한 후 반드시 주민센터 등에서 임대차 계약서 여백에 도장을 찍어 확정일자를 받고 주택(상가)의 인도와 동시에 전입신고(사업자 등록)를 하여야 하는데, 이는 대항력을 갖고 우선변제권을 확보하기 위함입니다.

이때, 대항력은 임차인이 전세권 등기 없이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)만으로도 제삼자에게 자신의 임대차관계(권리관계)를 주장할 수 있는 권리로, 부동산의 소유주가 바뀌더라도 세입자를 정당한 보상 없이 쫓아낼 수 없도록 보호받는 것입니다.

이런 대항력은 임대차 계약을 1년으로 하더라도 2년을 거주할 수 있고 계약 만료 시 보증금을 반환받을 수 있는데 이를 퇴거와 동시이행하도록 주장할 수 있으며 임차인에게 불리한 특약은 무효로 할 수 있는 권리를 내용으로 합니다.

한편, 확정일자는 임대차 계약서가 작성된 일자에 대해 완전한 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 일자로, 인도(입주)와 전입 신고를 한 임차인이 확정 일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가하여 후 순위 담보 물권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있도록 한 우선변제권의 효력이 발생합니다.

중요한 것은
세입자의 경우 주택이 경매 등으로 문제가 생겼을 경우 보증금을 보호할 수 있는 수단인 대항력과 우선변제권을 확보하기 위해 말소기준권리(근저당, 가압류 등)가 발생하기 이전에 전입신고(인도)와 확정일자를 받아야 한다는 것입니다.

주의해야 할 점은
첫째, 확정일자를 받으면 그 즉시(근저당, 가압류 등도 동일함) 받은 것으로 처리되나, 주민등록 상 전입신고를 하면 그날 자정(익일 0시)에 전입하는 것으로 처리된다는 점입니다.

둘째, 보통 계약서를 작성한 후 대출서류 제출 등을 위해 확정일자를 먼저 받는데, 전입신고(인도)를 하지 않고 확정일자 만 먼저 받는 경우 우선변제권이 발생하지 않는다는 사실입니다.

예를 들면, 전입신고를 2023년 1월 1일에 하고 확정일자도 2023년 1월 1일에 받았다면
대항력과 우선변제권은 2023년 1월 2일 0시부터 발생하므로 다른 담보물권 등이 이보다 뒤에 발생해야 한다는 이야기입니다.

또 전입신고를 2023년 1월 10일 하고 확정일자는 2023년 1월 5일 받았다면
대항력과 우선변제권은 2023년 1월 11일 0시부터 발생합니다.

요즘, 전세사기 사건이 사회적으로 문제가 되고 있는데 시세보다 부풀린 깡통전세, 월세계약을 한 세입자가 주인 행세하며 전세계약을 하는 전월세 이중계약, 동일 물건 이중-삼중 계약, 신탁된 물건 전세계약, 전입신고와 근저당의 효력 발생 시차를 이용한 사기사건 등 전문가 등과 상의하면서 정말 조심해야 합니다.