주택 임차인의 계약갱신요구권 판결 사례 살펴보기

최근 주택 경기가 침체되면서 전월세값을 깍는 감액 계약갱신이 늘고 있는데요. 2020년 7월 31일부터 도입된 주택 임차인의 계약갱신요구권은 임대차 3 법 개정안 중 하나로 2년 거주주택의 세입자가 1회에 한해 계약을 갱신할 수 있도록 보장하고 있습니다.

이에 따라 국토교통부에서는 매매계약 체결 시, 임대인이 세입자의 계약갱신 요구 의사를 확인하도록 하고, 2021년 1월부터는 매매계약과 동시에 공인중개사가 계약갱신요구권 행사 여부를 확인설명서에 명시하도록 하고 있습니다.

그러나 매매계약으로 집주인이 바뀌는 과정에서 계약갱신요구와 관련, 일부 분쟁이 발생하면서 1심 법원의 판결과 함께 대법원 판례도 이루어지고 있어 이를 정리해 봅니다.

첫번째 판결은
2021년 3월 수원지법(민사2단독)에서 나왔는데, 세입자는 새로운 집주인이 소유권 이전등기를 마치기 전에 계약갱신요구권을 행사했었고, 당시 임대인인 집주인에게는 정당한 거절사유가 없었습니다. 
따라서, "계약은 갱신됐다고 할 수 있으며, 이후에 해당 주택을 양수한 새로운 집주인은 실거주를 이유로 거절할 수 없다"라고 판시했습니다.

두번째 판결은

서울중앙지법(민사40단독)에서 있었는데, 새로운 집주인은 임차인의 계약갱신요구권이 신설된 개정 주택임대차보호법 시행일('20년 7월 31일) 전에 매매계약을 체결하고 시행일 후에 소유권 이전등기를 마쳤는데, 세입자는 새 집주인이 소유권 이전등기를 마치기 전에 당시 집주인에게 계약갱신요구권을 행사했었습니다.

재판부는 "새 집주인은 개정된 주택임대차보호법 시행 전에 실거주를 목적으로 매매계약을 맺었다"며 "계약체결 당시 도입을 알 수 없었던 계약갱신요구권이 실행되기 전에 소유권 이전등기를 마치지 않았다는 사정만으로 갱신요구를 거절할 수 없다고 한다면 이는 형평성에 반한다"라고 지적했습니다.

세번째 판결은
두번째 판결의 항소심(서울중앙지법 민사항소3-3부, 2021.8.25)으로 "매매계약을 했다고 하더라도 소유권 이전 등기를 마치지 않았다면 임대인이 아니기 때문에 매수인의 지위에서 계약갱신 요구를 거절할 수 없다"라고 봄으로써 1심과 달리 판단했습니다.

대법원 판례는
2022.12.1 선고되었는데, 임차인이 계약갱신 요구기간 내에 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한, 갱신거절 기간 내라면  임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고,
임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보아야 한다고 판시했습니다(대법원2022.12.1선고2021다266631).

이상 거주주택 세입자의 계약갱신청구권과 관련한 판결내용을 정리해 본다면, 실거주하기 위해 주택을 매매하는 매수인은 기존 세입자의 계약갱신청구권 행사 시기인 현 임대차기간 만료 전 6개월 이전에 소유권 이전등기를 마쳐야 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 것이며,
실제 거주하기 위해 주택을 매수한 양수인은 갱신거절 기간 내에 갱신거절 사유를 주장할 수 있다고 보았습니다.

다른 한편, 세입자(임차인)의 전차인은 계약갱신요구권 행사가 어떨지 궁금한데요.
이는 상가와 주택을 비교해서 보면, 상가는 상가건물임대차보호법(제13조)에 따라 전대차에 대한 임대인의 동의를 받은 경우 계약갱신요구권 행사기간 내에 가능합니다.

이에 비해, 주택은 주택임대차보호법에 이에 관한 명문의 규정은 없으나 동법 제6조의 3 단서에 동의 없는 전대차는 계약갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다.

따라서, 임대인의 동의를 받은 주택 전대차의 경우 임차인과 계약을 맺은 전차인도 계약갱신요구권 행사기간 내에 이를 행사할 수 있다고 해석해 볼 수 있는 여지가 있습니다.
일단, 전대차에 대해서 임대인의 동의를 받아 놓거나, 계약 시 전차인의 계약갱신청구권 행사(대위)에 관해 분명히 해 둘 필요가 있다고 봅니다.