주택연금 가입요건, 유형, 수령방식, 장점

직장에서 은퇴한 후 노후에 집 한 채를
갖고 사는데 생활비 등을 자식들에게
손 벌리지 않기 위해 유용한 주택연금
제도를 소개드리니 필요하신 분들은
주택금융공사를 통해 상담을 받으면
도움이 되겠습니다.

1. 주택연금이란?
주택 소유자가 자기 집에 계속 살면서
그 집을 공기업인 주택금융공사에
담보로 제공하고 평생 동안 매월
연금을 받을 수 있도록 국가가
보증하는 제도입니다.
즉, 부동산 자산의 대출 형식을
통한 연금화라고 볼 수 있겠습니다.

매월 연금액은 가입 당시 연령과
주택가격에 의해 결정되는데,
가령, 70세에 공시가 12억원(시세
약 17억원)인 주택으로 가입하면 종신
으로 매달 331만5천원씩 받게 되고
시세 3억원인 경우 90만1천원을 받는
것으로 알려져 있습니다.

주택연금 가입자가 100세까지 받게 될
월지급금을 현재가치로 환산한 총대출
한도가 6억원으로 정해져 있는데,
가입자와 배우자가 모두 일찍 사망해
많이 받지 못했을때는 주택금융공사가
주택을 처분해 그 차액을 상속인에게
물려주게 됩니다.

※ 취급기관 : 한국주택금융공사(HF)

2. 가입 요건
부부 중 한 명이 만 55세 이상
(부부 중 1명이 대한민국 국민)이고
부부 합산 공시가격 12억 원 이하의
주택을 소유하신 분이 신청 가능합니다.

※ 주택연금 가입주택을 가입자
또는 배우자가 실제로 거주지(주민
등록 전입)로 이용하고 있어야 함

다주택자인 경우에도 부부 소유 주택의
공시가격을 합산한 가격이 12억 원
이하(공시가격 등이 12억 원 초과
2 주택자는 3년 이내 1 주택 처분 시
가입 가능)이면 신청할 수 있습니다.

※ 주택법 제2조 제1호에 따른
주택으로 지방자치단체에 신고된
노인복지주택, 주거용 오피스텔 포함

1) 주택가격 결정방식
주택연금 월지급금을 정할 때 기준이
되는 주택가격은 공사에서 인정하는
시세를 적용하는데, 연령이 동일하다면
주택가격이 높을수록 월지급금이
많아지는 구조입니다.

(1) 아파트는 한국부동산원 시세, KB국민
은행 시세를 순차적으로 적용하고

(2) 아파트 이외에 인터넷 시세가 없는
주택과 오피스텔은 감정기관의 감정
평가를 통한 시세가 적용됩니다.

2) 가입자 연령기준
가입자 연령은 부부 중 나이가 젊으신
연소자 나이를 기준으로 하는데,
주택연금 월지급금은 주택가격이
동일하다면 연령이 높을수록 많아지게
되고, 연령이 낮을수록 월지급금이
줄어들게 됩니다.

3. 주택연금 담보 제공방식
1) 주택소유자가 소유권을 가지고
공사는 담보주택에 저당권을 설정하는
저당권방식은 가입자가 사망하여
배우자가 연금 승계 시 소유권 이전등기
절차가 필요하며, 보증금 있는 일부
임대의 경우 이 방식은 불가능합니다.

※ 채무관계자 자격 : 채무관계자(가입자
및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이
있어야 가입 가능(치매 등의 사유로
의사능력 또는 행위능력이 없거나
부족한 경우, 성년후견제도를 활용
하여 가입 가능)

2) 주택소유자가 주택을 공사에 신탁
(소유권 이전)하고 공사는 우선수익권을
담보로 취득하는 신탁방식은 소유권
이전 없이 자동승계되며 보증금 있는
일부 임대도 가능합니다.

※ 주택연금 이용 중 담보설정 방식
변경이 가능함

4. 주택연금 수령방식
1) 주택연금 지급액은 소유 주택가격과
가입 시점의 연령에 따라 결정되는데
  평생 동안 매월 연금방식으로
수령하는 종신방식과

2) 일정기간 동안 받는 확정기간혼합
방식(10년, 15년, 20년, 25년, 30년)이
있으며, 이용 중 의료비 등 필요시
목돈을 수시로 찾아 쓰는 개별인출
제도를 활용할 수 있습니다.

5. 주택연금 유형
1) 일반 주택연금
55세 이상의 노년층이 주택을 담보로
제공하고 노후생활자금을 평생 동안
매월 연금으로 수령함

2) 주담대 상환용 주택연금
주택담보대출 상환용으로 인출한도
(연금대출한도의 50~90%) 범위 안에서
일시에 목돈으로 찾아 쓰고 나머지는
평생 동안 매월 연금으로 수령함

3) 우대형 주택연금
부부기준 2억 원 미만의 1 주택 소유자
이면서, 1인 이상이 기초연금 수급권자일
경우 일반 주택연금 대비 최대 20%
더 수령함

6. 주택연금의 장점
1) 평생거주, 평생지급
평생 동안 가입자 및 배우자 모두에게
거주를 보장해 드리며, 부부 중 한 분이
돌아가신 경우에도 연금감액 없이
100% 동일금액의 지급을 보장함

2) 국가가 보증
국가가 연금지급을 보증하므로 연금
지급 중단 위험이 없음
※ 보증기한 : 연금지급기한
(본인 및 배우자가 돌아가실 때까지)

3) 합리적인 상속
나중에 부부 모두 사망 후 주택을 처분
해서 정산하면 되고 연금수령액 등이
집값을 초과하여도 상속인에게 청구
하지 않으며, 반대로 집값이 남으면
상속인에게 돌아감

4) 세제 혜택
1) 가입단계에서 등록면허세, 지방교육세
(2024. 12. 31까지), 농어촌특별세,
국민주택채권 매입의무 면제

2) 이용단계에서 소득세 공제(200만 원
한도), 재산세 감면(25%)

7. 주택연금 이용 시 비용 등
주택연금 가입 시 비용은 초기보증료,
연보증료, 대출이자가 있으며 가입 시
직접 내는 비용은 감정평가수수료*, 등록
면허세(지방교육세포함) 등이 있음

* 우대형 주택연금 가입자는 필요시
감정평가수수료 지원

※ 초기보증료는 주택가격의 1.5%
(대출상환방식의 경우 1.0%)를
최초 연금지급일에 납부

8. 주택연금 지킴이 통장 개설 가능
주택연금 월지급금 중 최저생계비에
해당하는 금액(185만원)까지만 입금이
가능하고, 입금된 금액에 대한 압류가
금지되어 보다 안정적인 주택연금
수령을 가능케 한 주택연금 전용계좌임

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