계약의 해제를 위한 이행의 최고에 유의해야

계약의 해제와 관련한 이행의 최고는
계약을 체결하고 진행 과정에서
상대방이 계약내용을 제대로 지키지
않을 경우 상대방에게 계약의 내용을
제대로 잘 지켜줄 것을 요청하는 의사
표시로 법률상 용어인데 이행의 독촉,
촉구 정도로 이해하면 되겠습니다.

그런데, 계약의 해제 과정에서 이행의
최고 절차를 거치지 않으면 일반적으로
해제의 효력이 발생되지 못하는데
이와 관련된 대법원 판례가 있어
소개하고자 합니다.

1. 계약의 해제를 위한 이행의 최고
계약을 체결한 후 당사자 일방이
계약상 의무를 이행하지 아니하는
때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여
이행할 것을 최고하고 그 기간 내에
이행하지 아니한 때에는 계약을
해제할 수 있습니다(민법 제544조).

즉, 계약 해제 통보 전에 언제까지
이행해 줄 것을 독촉하고 그 기한 내에
이행하지 않을 때 계약을 해제해야
한다는 의미이며 이때, 상당한 기간은
통상 2주 정도로 알려져 있습니다.

반면, 당사자 일방이 계약상 의무를
이행하지 아니하겠다고 미리 의사표시를
한다면 상대방은 이행을 최고할 필요
없이 바로 계약을 해제할 수 있습니다.

2. 이행 최고 관련 대법원 판례
임대차계약에서 임대인이 약속한
근저당권 감액등기를 하루 늦게 했다고
임차인이 곧바로 계약 해제를 통보한
경우, 이행의 최고가 없었기 때문에
적법한 해제의 의사표시가 있었다고
볼 수 없다고 대법원은 판결했습니다.

1) 사례를 보면
아파트 임대차계약을 하면서 아파트에
이미 설정되어 있는 근저당 한도액에
대해 일정금액을 줄이기로 특약을
했는데, 임차인이 약속 당일까지
근저당권 감액등기가 이루어지지 않은
것을 확인하고 그 자리에서 임대인에게
감액 변경등기 불이행을 이유로 임대차
계약 해제를 통보하고 계약금 반환을
요구했습니다.

그러나, 임대인은 다음 날 곧바로
감액 변경등기를 이행한 후 의무를
이행했다며 계약금을 돌려주지
않았고 임차인은 소송을 제기하게
된 것입니다.

2) 대법원의 판결내용을 보면
계약 당사자 일방이 채무를 이행하지
않는 때에는 특별한 사정이 없는 한
상대방은 상당한 기간을 정해 그 이행을
최고하고 그 기간 내에 이행하지 않는
때에 계약을 해제할 수 있다.

임차인이 한 해제통고는 특약사항으로
정한 근저당권 감액등기 채무의 이행
지체를 이유로 한 것인데 그 전제요건인
이행의 최고가 이루어진 바 없어 적법한
해제의 의사표시라고 볼 수 없다.

나아가 임차인의 해제통고는 이행의
최고로서 효력을 갖는다고 볼 수 있는데
임대인은 그로부터 상당한 기간 내라고
보기에 충분한 다음날 곧바로 특약 상의
채무를 이행했기 때문에 임차인은 더
이상 임대차계약을 해제할 수 없다고
봄이 타당하다(2014다38913).

3. 정리해 보면
쌍방이 대가적 채무를 부담하는 매매나
임대차 등 쌍무계약에서 잔금의 지급,
근저당권 말소 등 채무의 불이행이 발생
하면, 동시이행의 관계이므로 소유권
이전서류나, 잔금 준비 등 이행의 제공을
한 상태에서 2주 정도의 상당한 기간을
정해 이행의 최고를 하고 그 기간까지
이행이 없을 때 해지를 해야 효력이
생긴다는 점에 유의해야겠습니다.

이때, 나중에 계약을 해제하기 위해서는
이행의 최고를 한 사실이 입증되어야
하는데 구두나 카톡, 이메일 등 보다는
내용증명을 보내는 것이 확실하고
또한, 소유권 이전서류나, 잔금 준비 등
이행의 제공을 한 상태에 대한 입증도
확실히 해 두는 것이 좋겠습니다.

 

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방법, 효과(배달증명 포함)
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