상가임대차법의 적용 대상 구체적 사례 알아보기

상가 임대차에 대해서는 민법에 대한
특례로 상가건물 임대차보호법을
두고 있습니다만, 적용범위를 사업자
등록의 대상이 되는 건물의 임대차로
정하고 있습니다(법 제2조).

그러면서, 지역별 환산보증금을 초과
하는 임대차에 대해서는 일부 규정을
제외하고 적용을 배제하고 있는데,
상가임대차법 적용 대상과 관련해
궁금한 사항을 구체적인 사례로
살펴보겠습니다.

1. 지역별 환산보증금액을 초과해도
적용되는 규정은 어떤 것들이 있는지?

1) 건물의 인도와 사업자등록 신청 시
다음날 0시부터 대항력 발생 및
양수인의 임대인 지위 승계 기타
매매, 경매에서의 일부 민법 규정 준용

2) 일정 범위에서의 계약갱신 요구권
(10년 범위 이내) 및 계약갱신 특례

3) 일정 범위 내의 권리금 회수기회
보호 규정

4) 3기에 달하는 차임 연체 시 해지 규정

5) 폐업으로 인한 임차인의 해지권

6) 상가건물 임대차표준계약서 작성
권장 규정 등이 있습니다.

※ 환산보증금 초과 시 적용이 배제되는
사항 : 보증금 회수, 묵시적 갱신, 임대료
인상 한도 5% 등

이때, 환산보증금액은 보증금 외 차임이
있는 경우 월차임을 100으로 곱한
금액을 더하고 지역별 환산보증금
(소액임차인/최우선변제액)은
현재, 서울시 9억 원(6,500만원이하/
2,200만원), 수도권 중 과밀억제권역
및 부산시 6억 9천만 원(5,500만원/
1,900만원), 광역시 및 세종시 등
5억 4천만 원(3,800만원/1,300만원),
그 밖의 지역 3억 7천만 원(3,000만원/
1,000만원)입니다.

2. 사무실, 공장도 상가임대차법 상의
보호를 받을 수 있는지?

사무실, 공장 등 사업자등록의 대상이
되는 건물을 영업용으로 사용하는
임대차의 경우 적용받을 수 있습니다.

단순히 상품의 보관, 제조, 가공 등
사실행위만이 이루어지는 공장, 창고
등은 영업용으로 사용하는 경우라고
할 수 없으나 그곳에서 사실행위와
더불어 영리를 목적으로 하는 활동이
함께 이루어지면 적용됩니다.

3. 어린이집이나 교회는 보호 대상이
될 수 있을지?

사업자등록이 되지 않는 어린이집이나
교회 같은 종교시설, 동창회 사무실
등은 사업자등록증이 아닌 고유번호증이
교부되기 때문에 적용받을 수 없습니다.

4. 수수료 매장은 상가임대차법이
적용될 수  있을까?

매출액의 일정 비율을 지급하는 방식의
수수료 매장의 경우에도 적용될 수
있습니다(인천지방법원 2012.6.12
선고 2011가단 470248판결).

5. 법인에도 상가임대차법이 적용
적용될 수  있을까?

임대차의 당사자가 개인이든 법인이든
사업자등록의 대상이 되는 건물의
임대차의 경우 적용될 수 있습니다.

6. 무허가 건물도 보호받을 수 있는지?

무허가건물, 불법적인 증축 등이 있는
위반건축물도 사업자등록이 가능한
경우에는 보호받을 수 있습니다.

※ 일시사용을 위한 건물에는 상가
임대차법이 적용되지 않음

7. 10년이 지나도 상가임대차법 적용을
받을 수 있는지?

계약갱신 요구권 행사는 할 수 없지만  
상가임대차법 상의 보호는 계속 받을
수 있습니다.

8. 구분상가 2칸을 얻어 전체를 매장으로
사용하는 경우 각각 임대차 계약서를
쓰면 환산 보증금을 1칸씩 적용받을
수 있는지?

2칸으로 계약서를 작성했다 하더라도
환산보증금의 합산액을 기준으로 적용
받습니다(대법원2015.10.29 선고
2013다27152판결)