전세 사기 유형, 수법, 피하는 방법 정리하기, 정말 조심해야

요즘 전세 사기사건이 수면 위로 드러나면서 수도권 어떤 지역의 피해 아파트 104 가구 중 1세대만 빼고 모두 경매로 넘어가 보증금을 회수하지 못하고 퇴거당할 위기 사례가 나오는 등 피해가 날로 늘어나고 있어 신종 전세사기의 유형과 수법을 정리해 보고 이를 피하기 위한 방법을 알아보겠습니다.

첫째, 깡통전세 사기 피해 사례입니다.
가장 문제가 되고 있는 것으로 건물주가 전세금과 대출금을 이용하여 다른 사람의 명의를 빌려 연쇄적으로 수많은 빌라를 지어 비싼 전세금으로 전세계약을 맺은 후 대출금 등을 상환하지 못해 경매가 이루어 짐으로써 세입자가 전세 보증금을 회수하지 못하고 퇴거당할 상황에 놓인 경우입니다

심지어, 건축주는 다른 사람을 고용하여 중개사무소를 운영하면서 이들에게 급여와 성과급을 지급하고 시세에 비해 높은 전세금으로 전세계약을 맺어 오다가 대출원리금, 세금 등이 연체되면서 경매에 넘어갔으나 이런 사실을 임차인에게 숨겨 온 것으로 나타났습니다.

전세계약 시 공통으로 확정일자와 건물의 인도와 동시 전입신고를 갖추는 것은 필수이지만, 깡통전세 계약은 주로 시세 파악이 어려운 신축빌라의 전세보증금을 높게 책정해 이루어지는데, 건물주가 사실상 중개사무소를 운영하기도 하므로 다른 사람의 말만 믿지 말고 임대인이 직접 주변 구축빌라의 실거래가를 확인하고 비교해 보증금(선순위 근저당 등이 있다면 담보액을 합한 금액)이 적정 시가의 약 70% 이하가  되게 전세계약을 체결하는 것이 어느 정도 보증금을 보호할 수 있습니다.

또한, 등기사항증명서 등을 발급받아 선순위 담보물권(대출금)이 있는지 필수적으로 확인은 물론  체납세금 여부, 특히 다가구와 단독주택의 경우 전세권이나 다른 임차인 여부 등 경매에 넘어갔을 때 보증금을 회수할 수 있는지 판단하여 계약을 체결하고 중도금, 잔금 단계에서도 계속 체크를 해야 하며 가능한 한 전세보증보험에 가입해 두어야 합니다.

둘째, 전세와 동시 대출 또는 매매로 인한 피해 사례입니다.
이는 근저당, 가압류 등 담보물권 등은 즉시 효력이 발생하는데 주민등록 전입신고는 익일 0시에 효력이 발생한다는 시차를 이용해 집주인이 임차인의 전세 잔금일 전입신고와 동시에 대출을 발생시켜 근저당을 설정하거나 전세와 매매를 동시에 진행하면서 임차인의 전입신고일에 매매 잔금을 치르고 등기를 이전하는 수법입니다.

이렇게 되면 세입자는 확정일자와 전입신고를 했는데도 근저당 설정 등기나 매매에 따른 이전 등기보다 후순위가 되어 보증금을 환수하지 못하게 되는데, 전세계약 이후 특히 잔금날까지 등기사항증명서 확인은 물론 등기소에서 다른 등기신청 진행사항을 파악하고 집주인의 대출 등 동향을 감지해 대처해야 한다고 봅니다.

셋째, 신탁된 주택의 전세로 인한 피해 사례입니다.
신탁등기가 이루어진 주택은 신탁회사(수탁자) 소유라는 것이 판례이며 임대차계약은 신탁회사의 동의를 받고 전세보증금은 신탁회사로 입금시키게 되어있는 특약이 일반적인데, 집주인과 임대차계약을 체결하고 보증금도 임대인 계좌로 입금하여 대항력과 우선변제권을 상실하게 됨으로써 임대차기간 만료 시 전세보증금을 반환받지 못하게 되는 것입니다.

이렇게 신탁등기가 되어있는 주택은 등기사항증명서 상 신탁번호로 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차계약에 관한 권리 등 신탁원부에 명시되어 있는 조건대로 계약을 체결하고 보증금도 입금해야 전세금을 보호받을 수 있습니다.

넷째, 그 밖의 유형으로 월세 계약을 맺은 세입자가 다른 사람과 전세계약을 맺는 전월세 이중계약, 집주인이 동일 물건을 이중-삼중계약, 전세기간 중 집주인 명의를 바지사장으로 명의 변경, 임차인의 주소지를 다른 지역으로 옮긴 후 대출 실행 등으로 인한 피해사례가 나타나고 있는데, 모두 전세계약 전부터 현장을 방문하여 임대인이 실소유자인지, 다른 세입자 여부, 집주인의 중첩 계약 가능성 등을 미리 파악하여 예방해야 한다고 봅니다.
아래 전세계약 유의사항을 살펴보시면 도움이 될 거 같습니다.

전세계약 유의사항-국토교통부.pdf

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