무허가건물은 건축법 상의 건축허가(건축신고)를 받지 않거나 건축허가는 받았는 데 사용승인(준공검사) 없이 건축한 건물로 관할행정청에서 해체 등의 시정명령을 내릴 수 있고 시정기간 내에 이행하지 않을 경우 이행강제금을 부과합니다.
따라서, 무허가건물은 건축물대장이 없고 미등기 된 건물이며 특히, 건축허가를 받은 후 시공과정에서 건축면적을 늘리는 등 위반 건축으로 사용승인을 받지 못하고 등기도 못한 상태에서 곧 해결이 될 것처럼 말하면서 전세를 놓거나 매매계약을 체결하는 경우가 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.
그런데, 이런 무허가건물이 행정청의 철거명령 없이 장기간 존치되었을 때 어떻게 되는지 궁금할 수 있는데, 40년 이상 존치된 무허가건물의 양수인에 대해 행정청이 이행강제금을 부과하는 것은 재량권을 남용, 일탈한 것이라는 하급심 판결이 있었습니다.
즉, 장기간 존치된 무허가건물의 양수인에게 건물철거나 이행강제금을 부과하는 것은 건축물의 안전, 환경, 기능 및 미관을 향상함으로써 공공복리를 증진시키려는 공익보다 과도하여 무허가건물 소유자에게 가혹하므로 재량권을 남용, 일탈한 위법이 있다고 판단했습니다(청주지법 2019.5.16 선고 2017구합 2894 판결)
그러나, 이런 하급심 판결에도 불구하고 행정청에 적발되지 않고 오랫동안 유지된 무허가건물이 양성화된다면 건축허가 제도가 무용지물이 되고 무허가건물이 난립하게 되는 등 공익의 침해에 따른 반론도 만만치 않을 것인 바, 아주 오래된 무허가건물의 양수인에 한해 엄격하고 제한적인 구제 가능성을 생각해 볼 수도 있겠습니다.
이와 관련, 지자체마다 다르지만 어떤 지자체의 경우 시민 재산권 보호 및 주거안정을 위해 건축허가를 받고 건축법 위반으로 미 준공된 양수인의 주택 중 일정 면적 이하로 건축위원회 심의 등 아주 엄격한 기준 아래 양성화를 추진한 바, 특정인에 대한 특혜 의혹이 일기도 했습니다.
한편, 무허가건물은 불법건축물이기 때문에 소유자의 재개발 분양 자격은 인정받을 수 없는 것이 원칙이지만 예외적으로 각 시도별 조례와 조합 정관에서 정하고 있습니다.
예를 들어, 서울시의 경우 1989년 1월 24일 이전부터 존재하는 주거용 건축물로서 조합 정관에서 분양 자격을 인정하기로 한 경우에 한해 무허가건물 소유자에게도 분양 자격을 인정하고 있습니다.
결국, 재개발 분양 자격과 관련, 무허가건물의 건축 시점은 중요할 수밖에 없는데 이는 무허가건물확인원을 통해 확인할 수 있습니다. 간혹 무허가건물확인원이 없는 경우도 있는데 이때는 항공사진이나 전입신고 내역 등을 통해 밝혀야 하는데 한계가 있으므로 무허가건물확인원이 없는 무허가건물의 거래는 신중을 기해야 합니다.
그래서, 무허가건물의 권리가액은 낮고 시장에서도 무허가건물확인원의 존부에 따라 매매가격에 상당히 차이가 있습니다.
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