전세보증금의 일부만 돌려받았을때 어떤 조치를 하고 이사가야 할까요?

요즘 같은 역전세난에는 세입자가 전세보증금을 온전히 돌려받는 일이 쉽지가 않습니다.
그래서 보증금의 일부를 돌려받고 나머지 금액은 새로운 세입자가 들어온 후 변제받을 수밖에 없는 경우가 생깁니다,

임대인 입장에서는 언제라도 보증금을 반환할 수 있도록 충분히  은행에  자금을 예치해 두고 있지도 못하는데 새로 들일 임차인의 보증금 액수가 나가는 임차인에게 반환해야 할 금액보다 상당이 부족한 경우가 허다합니다.

이런 경우 임차인은 전세보증금의 일부만을 돌려받고 이사를 가야 합니다.
돌려받은 보증금의 비중이 상당해 이사를 가는 것은 문제가 아닌데  보증금의 일부를 받지 못하고 전출을 가자니 대항력을 잃게 되어 일부 못받은 보증금에 대한 채권 확보가 어렵게 될 수도 있습니다.

만약 보증금 전액을 돌려받지 못하고 이사를 가야 할 경우에는 임차권등기를 해야겠지만
일부 받지 못한 보증금 채권을 확보하기 위해 임차권등기명령을 신청하면 등기부에 임차권등기 기록이 남아 오히려 새로운 임차인을 구하여  보증금 잔액을 돌려받는 일이 길어질 수 있고 어려워질 수도 있어 난감할 수 있습니다.

즉, 기존 세입자는 임차권등기를 하게 되면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으나 신규 세입자가 임차권등기가 이루어진 주택을 꺼려하므로 이럴 때는 근저당을 설정하는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.

임차권등기가 설정된 주택은 집주인의 보증금 반환 여력에 의문을 가질 수 있고 추후 경매가 개시되었을때 신규 세입자의 대항력이 임차권등기를 마친 기존 세입자 보다 후순위가 되어 전세보증금 확보가 불안해질 수 있기 때문입니다.

근저당권은 설정된 금액 범위 내에서만 기존 세입자가 선순위로 보호받게 되고 경매신청권도 있어 기존 세입자 입장에서 안전하게 대처하면서도 신규 세입자를 구하는데 임차권등기 보다 불리하게 작용하지 않는 방법이 될 수 있습니다.

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