임차권등기명령 활용을 위한 유의사항(1)

전세기간이 종료되어 이사를 가야
하는데 보증금을 돌려받지 못할때
임차권등기명령을 활용하는데요.
이에 대한 유의사항을 정리했는데
전문가의 조언도 받아 잘 처리할
필요가 있겠습니다.

첫째,  임차주택은  원칙적으로
등기된  경우에만  임차권등기
명령을  신청할  수 있습니다.
따라서, 임차 주택이 무허가 등
미등기 건물이면 임차권등기
명령을  신청할  수 없습니다.

주택임대차보호법 상 무허가 또는
미등기 건물에 대하여 임대차
계약을 체결하더라도 보호받을
수 있으나 임차권등기명령제도는
등기를 전제로 하기 때문입니다.


둘째, 임차주택이 사용승인을 받은
미등기건물이면 예외적으로 임차권
등기명령을  신청할 수 있습니다.
이는, 건축물대장이 작성되어
있어 즉시 임대인 명의로 소유권
보존등기가 가능한 경우에는
임대인을 대위하여 소유권보존
등기를 마친 다음 임차권등기를
할 수 있기 때문에 예외적으로
가능합니다.

다만, 임대인 명의로 소유권보존
등기를 할수 있음을 증명하는 서면을
첨부하여야 합니다(임차권등기명령
절차에 관한 규칙 제3조 제2호).


셋째, 임대차가 종료될때 대항력이
있는 임차인은 물론 대항력을
상실한 임차인도 임대인을 상대로
임차권등기명령을  신청할 수
있습니다(부산고법2006.5.3
선고2005나17600판결).

즉, 보증금을 돌려받지 못한
상태에서 이사를 가서 대항력을
상실했어도 임차권등기명령을
하면 다시 대항력과 우선
변제권을 취득합니다.


넷째,  양수인을 상대로 한 임차권
등기명령 신청은 대항력을 상실한
임차인의 경우는 할 수 없습니다.

즉, 임차권등기명령 전에 소유권이
제삼자에게 넘어가게 되면
대항력을 상실한 임차인은
주택을 인수한 제삼자를
상대로 임차권등기명령을  
신청할 수 없습니다.


다섯째, 임차권등기를 마치면 보증금
을 반환받기가 수월해지지만 곧바로
임대차보증금을 돌려받을 수 있는
것은 아니어서 소송이 필요할 수도
있으며, 보증금반환채권의 소멸
시효가 중단되는 것도 아니다.

대법원은 임차권등기가 대항력이나
우선변제권을 위한 담보적 기능을
가지며, 민법상 소멸시효 중단
사유인 압류 또는 가압류, 가처분에
준하는 효력이 있다고 볼 수 없다고
판단하고 있다.

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