임차인이 대출받은 전세보증금, 임대인이 반환할때 주의해야

요즘, 임대인에 의한 전세사기가 문제가 되고 있는데 역으로 임차인이 '전세자금대출'을 받았는데 계약 종료시 임대인으로부터 보증금을 돌려받고 잠적해 버려 임대인이 금융기관에 대출금 반환 채무를 지는 역전세사기 사례도 일어나고 있습니다.

세입자가 전세계약을 할때 전세보증금 중 부족한 금액은 주로 금융기관에서 '전세자금대출'을 받아 집주인에게 전세보증금을 지급하게 됩니다.

이때 임대인은 금융기관으로부터 질권 설정 통지서를 받게 되는데 이런 경우 집주인 입장에서 "내가 대출받은 것 아니니 별일 없겠지" 하고 전세계약 종료시 무심코 전세보증금을 세입자에게 반환해 버리면 큰 손실을 떠안게 됩니다.

왜냐하면, 임차인이 받은 전세자금대출은  전세계약 종료시 임차인이 임대인으로부터 전세보증금을 돌려받을 권리 즉, '임대차보증금 반환채권'을 담보로 금융기관이 세입자를 대상으로 취급하는 대출상품이기 때문입니다.

즉, 금융기관은 임차인에게 전세자금대출을 실행할때 대여기간 만료시 우선적으로 변제받기 위해 대여금 채권에 대한 담보로  '임대차보증금 반환채권'에 질권을 설정합니다.

여기서 질권은  '임대차보증금 반환채권'에 대해 대출을 실행한 금융기관이 다른 채권자 보다 우선적으로 변제받을 수 있도록 하는 담보물권으로서의 역할을 합니다.

금융기관은 임차인과 '임대차보증금 반환채권'에 대한 질권을 설정한 경우, 전세계약 종료시 임대인은 임차인이 아닌 금융기관에 보증금을 반환해야 한다는 사실을 포함한 질권 설정 통지서를 임대인에게 통지하게 됩니다.

또한, 금융기관은 대출 만기가 임박했을 때에도 임대인에게 이 사실을 안내하고 있는데. 이러한 질권 설정 통지서를 받았을 때에는 전세보증금을 절대로 세입자에게 건네주면 안되고 해당 금융기관에 반환해야 한다는 사실을 명심해야 겠습니다.

이와 유사한 경우로 전세기간 중에 제삼자로부터  '임대차보증금 반환채권'에 대한 채권양도 통지(민법에 근거해 임차인이 보증금 채권을 제삼자에게 양도함)를 받는 경우가 있는데, 이때도 똑같이 보증금을 세입자가 아닌 그 제삼자에게 반환해야 합니다.