농어촌주택 취득 시, 1주택 양도세 비과세 특례 알아보기

농어촌주택 1세대 2 주택 양도세 비과세는 농어촌지역을 활성화하기 위한 세제 상의 특례로 조세특례제한법(제99조의 4)에 규정하고 있습니다.
이는 1세대 1 주택자(일시적 2 주택자 등 포함)가 1채의 농어촌주택을 취득해 2 주택이 되더라도 1세대의 소유주택으로 보지 않고 1 주택자로서 양도세를 비과세해 주는 특례이기 때문에 여러 가지 요건이 많은데 기본적인 사항을 정리해 보겠습니다.

첫째, 1세대를 기준으로 주택의 취득, 보유, 양도를 산정하는데 1세대는 거주자와 그 배우자의 주소 등에서 생계를 같이하는 자를 포함한 직계존비속, 형제자매 등 가족단위를 말하는데 '1세대 1 주택 비과세'의 세대 기준과 같다고 보면 됩니다.

둘째, 취득 당시 농어촌주택은 다음의 지역을 제외한 지역의 읍, 면, 동에 소재해야 합니다.
이때 '동'은 인구 20만 명이 안 되는 제천시, 계룡시 등 26개 시에 속해야 하며, 기존 보유하고 있는 일반주택이 소재하는 '동'과 같거나 연접하지 아니해야 합니다.

1) 수도권지역(다만, 접경지역과 인구감소지역으로 기획재정부령으로 정하는 지역은 제외함)
2) 도시지역(다만, 인구감소지역과 기업도시개발구역으로 기획재정부령으로 정하는 지역은 제외함)
3) 조정대상지역(서울의 경우 2023. 1. 5부터 서초구, 강남구,  송파구, 용산구)
4) 토지거래계약에 관한 허가구역(부동산 거래 신고 등에 관한 법률 제10조) : 5년 이내의 기간 동안 지정 또는 연장, 해제 가능
5) 관광단지(관광진흥법 제2조 제7호)

셋째, 1세대가 취득하는 농어촌주택과 기존 보유하고 있는 일반주택이 행정구역 상 같은 읍면 또는 연접한 읍면에 있으면 안 됩니다.

넷째, 취득하는 농어촌주택은 주택과 부속토지의 가액의 합계액이 취득 당시 3억 원 이하(일정요건의 한옥은 4억 원) 이하여야 합니다.
이때 주택과 부속토지의 가액은 기준시가를 말하며 매수한 후 집값이 상승해도 상관없습니다.

다섯째, 1세대가 농어촌주택을 취득하고 난 후 그 농어촌주택을 3년 이상을 보유하고 그 농어촌주택 취득 전에 보유했던 일반주택을 처분해야 합니다.

여섯째, 농어촌주택 1세대 2 주택 양도세 비과세 특례는 2003. 8. 1부터 2025. 12. 31까지 취득한 1채의 농어촌주택에 한시적으로 적용되고 이후 적용기간의 연장 여부는 조세제한특례법 개정에 따릅니다.

이상 여러 가지 요건 중 예를 들면 인구 20만 명 이하의 '시', 토지거래허가구역(투기 경향 등에 따라 새로 지정 또는 해제가 이루어짐) 등의 요건에 따라 비과세 해당 여부가 바뀔 수 있으므로 취득 또는 양도 전에 확인해 보고 전문가의 자문도 받아 결정하는 것이 좋겠습니다.