임차인이 아닌 가족이 전입하여 거주해도 대항력이 인정될까?

임차인이 임대인과 주택 임대차계약을 체결하였으나 그 주택에 직접 전입하지 않고 임차인의 부모나 형제자매가 전입하여 거주하였다면 경매나 공매 시 그 주택을 낙찰받은 매수인(제삼자)에게 대항력을 가질 수 있는지 여부입니다.

사례를 보면, 임차인이 임대인 소유의 다가구주택에 대해 임대차계약을 체결한 후 처음부터 임차인 명의의 전입신고와 거주를 하지 않고 임차인의 아버지와 오빠가 전입신고를 하고 확정일자를 받아 실제 거주한 경우입니다.

이후 다가구주택에 대해 경매가 개시되었고 매수인이 낙찰을 받았는데 임차인은 사정상 배당요구 종기를 지나서 배당을 요구하게 되어 배당을 받지 못하게 되었다.
이에 임차인은 임대인의 지위를 승계한 매수인을 상대로 임대차 보증금 반환청구소송을 내게 되었다.

그러나 매수인은 임차인이 결혼하여 아버지와 독립된 세대를 구성한 세대원이므로 아버지의 점유(인도)와 주민등록(전입)으로는 대항력을 취득할 수 없고 임대차 당시 임대인의 승낙 없는 전대차여서 대항력이 없다고 주장하였다.

이에 대해, 대구지방법원은 보증금을 반환하라는 판결을 내렸는데(2022년 4월 28일 선고 2021 가단 114423 판결), 판결문에서 "주택임대차보호법상 대항요건은 임차인이 당해주택에 직접 전입신고하고 거주하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있다"라며

임대인의 승낙을 받아 적법하게 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 대항요건을 적법하게 갖춘 것으로 본다"라는 점을 전제하였다.

아울러 "임차인이 임대인의 승낙 없이 전대했어도 그 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는 임대인의 동의 없이 전대 된 것만으로는 임대차계약을 해지할 수 없다. 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용수익을 임대인에게 주장할 수 있다"는  점도 강조했다(대법원 2007 연 11월 29일 선고 2005다 64255 판결 등).

이 사례를 정리해 보면 "임차인이 처음부터 아버지와 오빠를 거주하게 하면서 임대인의 승낙을 얻지 않았으므로 이러한 사용관계는 '승낙 없는 전대차'에 해당한다고 보고 있다.
그런데 그들이 가족 사이인 점, 계약 내용이나 부동산의 구조를 보더라도 임차인의 가족이 대신 점유하고 사용한다고 해서 계약의 목적 달성에 지장을 초래한다거나 부동산의 현상유지에 어떠한 위험이 생긴다고 보기 어려운 점 등을 고려하면 임차인의 행위를 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정된다"는 이유로 임차인의 대항력을 인정한 것이다.