월세 3개월 연체시 권리금 회수기회 보호 못받는 상가임대차법 합헌결정

헌법재판소는 '임차인이 차임(월세)을 3개월 연체했다면 임대인은 세입자의 권리금 회수 기회를 보호하지 않아도 된다'라고 정한 상가임대차법 규정이 헌법에 위반되지 않는다고 전원일치 의견으로 결정했다(2023.6.29).

상가건물임대차보호법(제10조의 4 제1항)에는 '임대인이 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안된다'라고 규정하면서,

단서에서, '임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 위의 규정을 적용하지 아니한다'라고 규정하고 있다.

이번 헌법소원 청구인은 임대차계약 기간이 끝날 무렵 권리금 회수를 위해 임대인에게 새 임차인을 주선했지만 월세 연체를 이유로 새 임차인과의 계약 체결을 거부당하자 위헌법률심판 제청을 신청했으나 기각되자 헌법소원을 냈었다.

헌재는 '3기에 이르는 차임을 연체한 후 임대차가 종료된 상태에서 임차인이 주선하는 신규임차인과 계약을 체결하도록 강제해 임대인에게 사용수익권의 제한을 감내하도록 하는 것은 일방적으로 가혹하다며, 심판대상 조항이 임차인의 재산권을 침해한다고 할 수 없다'라고 했다.

또한 '심판대상 조항은 임차인이 가장 기본적이고 주된 의무인 차임 지급을 이행하지 않은 경우 임대인과 신뢰관계가 깨졌다고 봐 임차인을 권리금 회수기회 보호 대상에서 제외함으로써 양자 간 이해관계를 조절하는 것'이라고 봤다.

이어 '급격한 경제상황 변동으로 임차인이 귀책사유 없이 차임을 연체한 경우 권리금 회수 기회를 갖지 못하는 것은 임차인에게 다소 가혹하다고 볼 여지가 있다면서도, 기본적으로 경제상황 변동은 임차인 스스로가 감수해야 할 위험'이라고 지적했다.

아울러 이러한 결정에는 상가임대차법 상 차임감액청구권(제11조) 등의 대안이 있는 것도 고려되었다.

참고로 다른 판례 하나를 소개하면 상가임대차법 상 차임 또는 보증금의 년 5% 이내 증액 규정(제11조)은 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 행사에 의해 임대차가 계속되는 경우에 적용되는 것으로
임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다
(대법원2014. 2.13선고2013다80481판결).

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