임차권등기명령 활용을 위한 유의사항(2)

요즘 전세사기나 역전세난으로
임차권등기가 증가하는데요.
이에 대한 유의사항을 첫번에
이어 두번째로 정리했는데
주택을 임차할 때부터 꼼꼼히
따져보고 전문가의 조언을 받아
대처할 필요가 있겠습니다.

첫째,  주택의 일부분을 임차한

경우에도 임차권등기명령을  
신청할 수 있습니다.
예를 들어, 다가구주택, 단독
주택의 일부를 임차한 경우인데
이때에는 임대차의 대상이 되는
부분을 표시한 도면을 첨부하여야
합니다(임차권등기명령 절차에
관한 규칙 제2조 제1항 제4호).


둘째, 지하실, 공장, 사무실 같은
등기부상 용도가 주거시설이 아닌
경우 실제 주거용으로 사용하고
있다면 임차권등기명령을  
신청할 수 있습니다.

다만, 이때에는임대차계약 체결
당시부터 임차권등기명령 신청
당시까지 주거용으로 사용하고
있음을 증명하는 서류를
첨부해야 합니다.


셋째, 묵시적 갱신으로 연장되어
해지한 경우에도 임차권등기
명령을 신청할 수 있습니다.
임차인이 임대인에게 해지통고를
한 후 3개월이 지나면 보증금 반환
의무가 생기므로 이때 미반환시
신청할 수 있다는 것입니다.

참고로, 묵시적 갱신으로 연장된
경우 계약기간 중에도 행사할 수
있었던 주택임대차보호법상의
임차인의 해지권을 제한하는
하급심 판결이 있었습니다.


넷째, 임대인의 보증금 반환의무가
임차인의 임차권등기 말소의무
보다 먼저 이행되어야 하므로
임차권등기를 말소하면 보증금을
돌려준다는 제안에 응할
필요가 없겠습니다.

임차권등기는 이미 이행지체에
빠진 임대인의 보증금 반환의무에
대응하여 새로이 경료한 것으로
이들을 동시이행 관계에 있는
것으로 해석하지 않습니다
(대법원2005.6.9선고2005다
4529판결).

 

다섯째, 임차권등기가 이루어진
주택을 그후에 임차한 임차인은
소액보증금을 최우선 변제받을
수 없습니다.
왜냐면, 임차권등기를 마친
임차인의 예상치 못한 손해를
막기 위함이므로 이런 주택의
계약은 주의해야 합니다.