임대주택 사업자의 거주주택 양도세 비과세 적용사례

장기임대주택과 거주주택 1채를
각각 소유한 1세대가 거주주택을
양도하는 경우 거주주택의 보유
기간이 2년 이상이고 세대전원의
거주기간이 2년 이상이면 거주
주택에 대해 1세대 1주택으로
보아 양도세 비과세 여부를
판단합니다(소득세법 시행령
제155조 제20항).

물론, 장기임대주택은 임대의무기간
준수, 임대기간 중 임대료 상승 제한
요건 등 임대주택특별법과 세법에서
정한 요건을 모두 준수해야 합니다.

즉 거주주택 비과세 특례를 적용받기
위해서는 거주주택 양도일 현재 임대
사업자 등록, 계속 임대, 임대료 증액
요건(5% 이내) 충족 및 거주주택 양도
전·후에 세법상 의무임대기간*도
충족해야 합니다.

* 2020년 7월 10일 이전에 임대주택
등록을 신청했다면 의무임대기간은 5년,
2020년 7월 11일~2020년 8월 17일에
신청했다면 8년, 이후 등록된 임대주택
사업자는 의무임대기간이 10년임

이와 함께 거주주택과 임대주택 등
2주택을 갖고 있는 사람이 거주주택
을 양도하며 비과세를 받으려면 의무
임대 8년이 지나도 임대주택 등록이
말소되지 않도록 유의해야 합니다.

다만 단기임대주택 또는 장기일반
민간임대주택이 아파트라면 민간임대
주택특별법상 자동말소 또는 임대의무
기간의 절반 이상을 임대하고 자진말소
했다해도 말소일로부터 5년 이내
거주주택 양도 시 비과세를 적용받을
수 있습니다.

한편 다가구주택과 일반주택을 소유한
상태에서 다가구주택의 일부만 임대등록
해 세를 주고 나머지에 거주했다면, 일반
주택을 팔 때에도 비과세 혜택은 적용
받지 못합니다. 다가구주택의 ‘일부’
만을 임대등록해서 입니다.

이와 관련, 국세청의 답변내용을
토대로 일부 적용 사례를 정리
했는데 필요시, 전문가의 조언도
받아 실제 적용할 필요가
있겠습니다.


첫째, 임대기간은 사업자 등록
(세무서)과 임대사업자 등록
(구청 등)을 하고 임대주택으로
등록하여 임대하는 날부터
기산합니다(부동산거래관리과
-647/2012.11.29), (부동산
거래관리과-511/2012.9.25).


둘째, 거주주택 양도일 현재 거주
주택에 거주하고 있지 않은 경우
에도 다른 요건을 갖추었다면
비과세 규정을 적용받을 수
있습니다(부동산거래관리과-
1072/2011.12.23).


셋째, 세대원 중 일부가 거주주택
취득 시부터 근무상 형편 등
부득이한 사유로 거주하지 못해
거주기간을 충족하지 못한 경우
에도 비과세 특례 적용이 가능
합니다. 단, 정해진 부득이한
사유는 입증이 가능해야고요.
(부동산거래관리과-254
/2012.5.7)


넷째, 장기임대주택을 보유하고
있는 경우에는 생애 한 차례만
거주주택을 최초로 양도하는
경우에 비과세를 적용합니다.

이후 새롭게 거주 주택을 취득하고
2년 이상 실거주해도 비과세 혜택을
받을 수 없습니다.

다만 2019년 2월 12일 이전에 취득
하거나 매매계약을 체결한 주택에
한해서는 재차 비과세 적용이
가능합니다.

예를 들어 이미 ‘1세대 1주택 양도세
비과세 특례’를 받은 사람이 2019년
2월 12일 이전에 취득했던 주택분양
권이 완공돼 양도하는 경우입니다.


다섯째, 장기임대주택의 임대기간
요건을 충족하기 전에 거주주택을
처분하는 경우에도 해당 임대
주택을 장기임대주택으로 보아
비과세를 적용합니다.

의무임대기간을 충족하기 전에 거주
주택을 먼저 팔아서 비과세를 적용
받은 이후에 임대주택이 자동 말소 또는
자진말소(임대의무기간 절반 이상 경과)
한 경우에도 이미 받은 비과세 혜택은
추징되지 않습니다.

다만, 비과세를 적용받은 후 임대
기간 요건을 충족하지 못하게 된
때에는 그 사유가 발생한 날이
속하는 달의 말일부터 2개월
이내에 양도세를 신고,
납부해야 합니다.

또한, 위와 같이 직전거주주택을
비과세 적용받아 이미 처분하고
임대주택이었던 주택을 매도하는
경우 세법에서는 이 주택을 직전
거주주택보유주택이라고 하는데
이 직전거주주택보유주택을 양도
할때 해당 1주택만 보유하고 있다
하더라도 양도차익 전체에 대해
비과세가 되지 않습니다.

즉, 직전거주주택의 양도일 후의
기간분에 대해서만 비과세가
적용되는데 최초 취득시점, 직전
거주주택 양도시점, 직전거주주택
보유주택의 양도 시점을 구분해
각 시점의 기준시가(공시가격)
비율로 분배해 계산하고 있습니다.

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