업무용 오피스텔을 주거용으로 전환 시, 주의해야

오피스텔은 건축법(시행령 제3조의 5) 상 업무시설(용도별 건축물의 종류)에 해당하여 매년 재산세를 주택보다 많이 부담합니다.
그래서 노후에  월세 수입을 생활비에 보태기 위해  오피스텔을 마련한 분들이 재산세를 줄이기 위해 중간에 주거용으로 변동신고하는 경우가 있는데 세제 상, 장단점이 있으므로 주의가 필요합니다.

재산세 측면에서는 오피스텔이 토지분과 건물분으로 나누어 시가표준액을 70%의 공정시장가액비율로 곱한 과세표준에 세율을 곱하는데, 주택은 공정시장가액비율이  60%로 낮고 세율도 0.1~0.4%(1세대 1 주택자는 특례세율 적용)로 전체적으로 낮습니다.

그런데, 재산세를 줄이기 위해 오피스텔을 주거용으로 변동신고하는 경우 주택이 없이 전세사시는 분은 관계가 없지만 다른 주택을 갖고 계시는 분의 경우 2 주택자 또는 3 주택자가 되어 취득, 보유, 양도 과정에서 1세대 1 주택자에게 주는 절세 혜택 등을 받지 못하게 됩니다.

2 주택 이상 다주택자가 되면 취득세가 중과(조정대상지역)되어 세율에서 차이가 있고 양도세의 경우 1세대 1 주택 또는 일시적 1세대 2 주택 비과세 혜택도 못 받게 됩니다.
종부세의 경우 1 주택자는 12억 원까지 공제되어 종부세를 내지 않는데 비해 2 주택 이상이 되면 모든 주택 공시가격 합계가 9억 원이 넘으면  종부세를 내게 됩니다.

즉, 업무용 오피스텔을 재산세를 줄이기 위해 주거용으로 사용할 경우, 재산세는 줄어들 수 있어도 취득세, 양도세, 종부세가 늘어날 수 있다는 이야기입니다.

또한, 오피스텔을 주거용으로 변동신고를 하지 않고 업무시설 상태에서 주거용으로 사용(임대)하는 경우에도 양도세는 실질과세의 원칙을 따르기 때문에 변동신고를 한 경우와 똑같이 오피스텔을 주택으로 보아 2 주택자가 될 수 있어 세금이 중과되거나 절세할 수 없게 됩니다.

이렇게 1세대 1 주택자가 업무시설인 오피스텔을 주거용으로 임대(전월세)하면서 1 주택자로 오인하여 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받는 것으로 알고 거주하는 1 주택을 매도(처분)했다가 추후 생각지도 못한 양도세와 가산세까지 부담할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

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