전세 승계 매매 시, 세입자가 법인이면 대항력 따져봐야 손해 피할 수 있어

보통 임차인이 들어있는 주택을 매매할 때 집주인이 세입자에게 집을 매도한다는 사실을 고지하고 상당기간 내에 임차인이 새로운 임대인으로의 임대차 관계의 승계 여부의 의사표시를 합니다만,
일단 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제3조 제4항).

그런데, 임차인이 자연인이 아닌 법인일 때에 주택이 매매된 후 경매에 넘어갔을 경우 법인의 대항력 확보 여부에 따라 보증금을 배당받는데 차질이 생겨, 뜻하지 않게 매도인이 보증금 상당의 구상금 청구를 받아 큰 손해를 떠안을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

주택임대차보호법 상 대항력을 갖춘 임차인(자연인)은 임차주택이 매매되더라도 임차인의 동의 여부와 상관없이 임대보증금의 반환채무도 매수인에게 이전됩니다.
그래서 매도인의 임대인으로서의 지위나 보증금의 반환채무는 소멸됩니다(대판 95다 35616).

반면, 법인이 임차인인 경우 주택임대차보호법(제3조 제3항)에 따른 중소기업에 해당하는 법인(중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인)을 제외하고는 법인 자체가 전입신고를 할 수 없어 대항력을 갖출 수 없다 보니, 임차인인 법인의 경우 보증금 반환 채권을 확보하기 위해 보증금 반환을 담보하는 보증보험을 가입하게 됩니다.

피해 사례를 보면, 임대인이 주택을 법인에게 임대한 뒤 그 주택을 매도할 때 매도인은 보증금을 매수인에게 승계하고 매매대금에서 보증금을 제외한 차액만 받았는데,
이후 매수인이 채무자에게 근저당을 설정해 주었다가 경매에 넘어가게 되었으나 임차인인 법인은 대항력이 없어 근저당권자가 낙찰금을 전부 배당받아 갔습니다.

이렇게 되니, 임차인인 법인은 보증보험사에
보증금을 청구해 받아가고 보증보험사는 보험 가입 당시 임대인(매도인)에게 구상금 청구소송을 제기하게 된 사건이었습니다.

결국, 임대인(매도인)이 주택을 매도했더라도 세입자인 법인은 임차인으로서 대항력이 없다 보니 만일 그 주택이 경매 신청이 되면 근저당권자가 선순위로 매수대금을  배당받아 임대인(매도인)이 보증금 반환 채무를 벗어나지 못하고 매수인과 함께 보증금 반환 의무를 부담한다는 사실입니다.

이러한 사례가 요즘 많이 발생하고 있다고 알려지는데, 심지어 법인이 임차인으로 있는 집을 매수한 후 허위 근저당을 설정하고 경매 신청 후 배당을 받아 보증금만큼 돈을 편취한 사기 사건이 많이 일어나고 있다는 것입니다.

따라서 법인이 임차인으로 있는 주택을 매도할 계획이 있을 때에는 임차인 승계 매매가 아닌 퇴거 조건(임대차 계약 해지) 또는 임차인을 대항력이 있는 자로 변경하거나 공실 상태에서 매매계약을 체결해야 이러한 사기사건에 휘말리지 않을 것 같습니다.

반면에 주택임대차보호법(제3조 제3항)에 의한 중소기업에 해당하는 법인이 직원에게 복지 목적으로 주택을 임차해 제공하는 경우, 대표이사나 사내이사로 등기된 사람이 아닌 법인의 직원이 임차한 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있을 경우 대항력, 계약갱신청구권 등 주택임대차보호법에서 특별히 보호하는 권리가 인정됩니다(대판2023다226866).

또한, 이런 경우 매도인(전 임대인)이 "채무인수가 불가능한 상황과 대비책 등에 관한 정확한 설명 없이 매매계약을 중개해 공인중개사법이 정한 공인중개사로서의 주의의무를 위반했다"라고 하며 "공인중개사가 제대로 설명하지 않아 손해를 봤다"라고 중개사와 공인중개사협회를 상대로 손해배상 소송을 냈는데, 최종적으로 대법원은 "공인중개사가 부동산을 중개하는 과정에서 채무 인수의 법적 성격까지 조사·확인해 설명할 의무가 있다고 보기 어렵다"며 공인중개사의 손을 들어줬습니다.

그러면서 "중개 과정에서 그릇된 정보를 전달했다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 채무 인수의 법적 성격에 관하여 조사·확인해 설명하지 않았다는 사정만으로 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 해야 할 의무를 위반했다고 볼 수 없다"고 판단했습니다.

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