미등기건물의 유형, 임대차나 매매 거래 시 유의사항

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미등기건물의 유형, 임대차나 매매 거래 시 유의사항

부동산절세창 2023. 3. 28. 07:51

미등기건물은 통상 그 원인에 따라 무허가건물(불법건축물)이어서 등기를 못한 건축물과 합법적인 건축물인데 사정에 의해 등기가 이루어지지 못한 건축물로 구분해 볼 수 있습니다.
다만, 건축법 제정 시행일인 1962년 1월 20일 이전에 건축된 무허가 주택은 주택으로 간주합니다.

즉, 미등기건물 중, 전자는 무허가건물인 미등기건물로 건축허가나 사용승인을 받지 못해 건축물대장이 없는 건물인데 반해, 후자는 건축허가와 사용승인을 받고 건축물대장이 있는 합법 건축물인데
예를 들어, 토지 소유권 분쟁이 있거나 집합건물의 경우 재개발, 재건축 과정에서 주택과 상가 소유자 간 지분 갈등이 있어 등기가 이루어지지 못하는 경우 등의 건물입니다.

이에 비해, 위반건축물(불법건축물)은 건축허가와 사용승인을 받아 건축물대장에 합법적인 건물로 등재된 후 신고나 허가 등 적법 절차 없이 증개축 등이 이루어져 건축법을 위반하고 건축물대장에 위반건축물로 기록된 건물입니다.

이런 미등기건물 중 무허가건물의 거래가 가장 문제가 될 수 있는데요.
무허가건물이라도 임대차(전월세)하는 경우 인도(이사)와 주민등록 전입신고를 마치면 대항력을 확보하고 계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생합니다.
만약, 임차한 무허가건물이 양도되더라도 양수인은 임대인의 지위를 승계하여 보증금 반환 책임을 부담한다는 것이 판례입니다.

즉, 주택임대차보호법 상 주거용 건물(주택)은 건축물대장 등 공부상의 표시 만을 기준으로 할 것이 아니라 사실상 주거 용도로 사용하는지 여부에 따라 결정되기 때문에 무허가건물도 대항력과 우선변제권의 보호를 받습니다.
등기가 안된 다가구주택의 옥탑방이나 근린생활시설 용도라도 인도(이사)와 전입신고, 확정일자를 받으면 보호받습니다.

*(대법원 1996.3.12 선고 95다 51953 판결) 주거용 건물에 해당되는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 판단하는 것은 아니고 그 실제용도에 따라 합목적적으로 판단함.
*(대법원 2007.6.21 선고 2004다 26133 판결) 어느 건물이 국민의 주거생활 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 주택임대차보호법을 적용함.

또한, 주택의 일부를 임차하거나 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 똑같이 보호를 받습니다(주택임대차보호법 제2조).
그런데, 임대차계약 시 상가나 공장 용도이었는데 이후 사업이 안되거나 사정이 생겨 주거용으로 사용하는 경우에는 보호받을 수 없다는 것에 유의해야 합니다.
즉, 주거용 건물 여부의 판단 시기는 임대차 계약 체결 시를 기준으로 합니다.

이렇게, 미등기 된 무허가건물이라도 임대차 시, 요건을 갖춘 때에는 보증금 등의 보호를 받을 수 있지만 미등기 된 건물을 매수하는 데는 어떤 경우든 어려움이 있습니다.
혹시, 매수 의사가 있더라도 무허가 건축물대장, 토지등기부 등을 통한 소유자 확인은 물론 철거 또는 시정명령과 이행강제금 부과 등 많은 어려운 문제를 떠안게 되니까요.

한 가지, 무허가 건물이라도 사업인정고시 이전에 건축된 주거용 건축물은 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 손실보상을 받을 수 있습니다(비주거용은 안됨).

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