토지, 땅 매입(매수) 시 유의할 사항

토지 거래는 개발행위가 이루어진
토지 위의 건축물과 달리 여러 가지
규정과 예상치 못한 제약에 의해
불확실성이 높다고 볼 수 있는데
토지에 대한 경험이 많지 않은 분들이
토지를 매수하기 전에 꼭 유의해야
할 사항을 알아보겠습니다.

1. 맹지 여부
'땅의 가치는 도로에 있다'라는 말이
있는데 맹지란 도로*에 접하지 않은
땅으로 건축허가를 받을 수가 없는
토지입니다.

* 지적도상 도로, 현황도로, 개인
소유의 사도로 소유주의 사용승낙을
받아야 하는 도로 등 다양한 도로
사례가 있음

토지를 매입하기 위해서는 반드시
임장하여 현장을 살펴보고 토지이용
계획확인원(토지이음사이트), 지적도
(스마트국토정보앱), 도로대장 등과
대조해 도로가 있는지, 법정도로,
지자체조례 인정도로, 현황도로 등
여부를 확인해 맹지 여부를 가늠
해야 합니다.

※ 다만, 맹지를 일정 비용을 들여
도로에 접하게 하여 건축행위를
할 수 있는 방법은 별개임

2. 개발제한구역 또는 비오톱
개발제한구역은 그린벨트라고도
하는데 건축행위를 할 수 없는 구역으로
토지이용계획확인원을 발급받아 '다른
방법 등에 따른 지역, 지구등' 항목란
에서 확인할 수 있습니다.

※ 그린벨트 땅은 해제가 되더라도
대부분 수용되어 시세대로 가격을
받을 수가 없는 경우가 일반적임

참고로 '공익용 산지'라고 쓰인
경우도 주의해야 합니다. 산지는 보전
산지와 준보전산지로 나뉘는데 보전
산지 중 하나가  '공익용 산지'입니다.
'공익용 산지'는 어떠한 행위도 할 수
없고 공공의 산으로만 사용해야
한다는 의미입니다.

또한, 그 아래 항목란에 '비오톱' 등급
이라고 나오면 이 땅도 주의해야
합니다. 비오톱은 도시지역에서
자연의 생물과 공존을 위해 지정된
곳으로 주로 서울지역에서 볼 수
있는데 개발할 수 없는 땅입니다.

3. 혐오시설과 가까운 지역
건축할 수 있는 토지이고 주위에
괜찮은 도로 등과 인접하고 가까이
있어 좋아 보이더라도 유의해야
합니다. 비 오는 날에는 냄새가 더
심할 수 있는데 비 오는 날에 임장을
해 보아야 합니다.

4. 선하지
'선하지'는 고압선 철탑 아래에 있는
토지를 말하는데 구분지상권이 설정된
땅으로 철탑 아래 건물을 세울 사람은
별로 없기 때문에 가격도 주변 시세
보다 훨씬 저렴합니다.

소유주가 시세에 못 미치는 보상을
이미 받았기 때문에 새로운 매수자는
보상도 받을 수 없으며, 잘 팔리지도
않습니다만 그래도 매입해야 한다면
이러한 불리한 여건이 반영된 저렴한
가격으로 매수해야 피해를 줄일 수
있습니다.

5. 경작하는 토지
배추가 심어져 있는 땅을 구입하더라도
그 농작물까지 함께 특약으로 매수하지
않았다면 그 배추는 경작자 소유로
토지주는 토지를 수확할 때까지  온전
하게 이용할 수 없습니다.

건물의 지상권과 유사하게 비교해
볼 수 있는데, 판례(대법원 1970.
3. 10 선고 70도82판결)로 대법원은
'타인소유의 토지에 사용수익의 권한
없이 농작물을 경작한 경우에 그
농작물의 소유권은 경작한 사람에게
귀속한다'라고 판시하고 있습니다.

경작물을 수확하거나 없애지 않는 한
개발행위를 할 수 없는데 무, 감자,
고구마 등은 1년 이내이지만 인삼밭,
홍삼밭 등은 경작기간이 6~7년
이상이 될 수도 있어 이 기간 동안
땅을 사용, 개발할 수도 없습니다.

따라서, 경작하는 토지를 매수하려면
특약으로 농작물을 포함하여 매입
하거나 언제까지 경작을 완료한다든지,
경작을 완료한 후 잔금을 지급하기로
하는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.

6. 고속도로에 인접한 땅
'땅의 가치는 도로에 있다'라고 했지만
고속도로의 경우는 다릅니다.
내 땅이 인터체인지(IC) 톨게이트
에서 가까워 접근성이 좋아야지,
JC도 그렇치만 고속도로가 그냥
지나가는 경우라면 소음, 먼지 등
땅의 가치를 절하시키기만 합니다.

고속도로는 땅 위로 지나가는 경우가
많고, 고속도로 인접 5미터까지는
접도구역이라고 해서 건축 등
어떠한 개발행위를 할 수 없는
맹지 같은 땅이 됩니다.

7. 토목공사비가 많이 드는 땅
토지가 인접지 또는 도로보다 높거나
낮아서 평지 작업을 해야 하는 경우
성토하거나 절토를 해야 하므로
토지 매입비용 외에 별도의 경비가
추가됩니다.

성토공사의 경우 덤프트럭, 포클레인,
성토 인허가 비용이 소요되고 절토
공사의 경우 포클레인, 보강토, 석축
비용 등이 소요됩니다.

벌채를 많이 해야 하는 땅도 인허가,
벌목, 방재처리, 나무처리 비용 등이
소요되고 경사도가 심한 땅(25도
이상)은 건축허가가 나지도 않고
지자체에 따라 15도에서 20도
이상이면 허가가 어려울 수도
있습니다('임업정보다드림' 참조).

8. 토지의 방향
건축물을 지을 때 마당이나 가장 큰
창문 등이 햇빛을 받는 방향을 의미
하는데, 보통 남향을 선호하지만
도시에서는 사무실, 독서실 등 햇빛은
적게 들지만 일조량의 변화는 적고
직사광선이 많이 안 들어오는 북향을
선호하는 경우도 있습니다.

여기서는 도시 외곽지역의 토지를
기준으로 하므로 북향을 피하는 게
좋겠습니다. 땅의 모양이나 도로,
경사지 등 여러 가지 고려해 봤을 때
일정한 방향으로만 건축물을 지을
수밖에 없는 땅이 있습니다.

북향은 계절풍의 영향도 받는데
여름에 불어오는 시원한 바람은
등을 지게 되고 겨울에 불어오는
시베리아의 찬바람은 정면으로
마주하게 되어서 좋은 점이
없습니다.

9. 외진 땅
사람이 사는 지역에서 너무 멀리
떨어져 있으면 전기, 수도 등에
대한 이슈를 확인해야 하며, 때론
상하수도가 안 들어와 있어서
지하수를 찾아야 할 수도 있습니다.

10. 지분거래되는 땅
기획부동산의 거래로 많은 피해가
발생하는데 1필지에 여러 명이
공유지분으로 소유하고 있는 땅은
전원의 동의가 없으면 개발을 할
수가 없습니다.

이런 지분거래되는 땅은 주로 개발
제한구역 또는 공익용 산지이거나
지자체별로 특별한 조례가 있어
개발이 안 되는 땅일 수도 있고
상하수도도 안 들어오는
땅이 많습니다.

11. 바닷가와 가까운 땅
바닷가와 가까워 조망이 좋을 거 같지만
건축물을 지으면 태풍이나 자연재해시
피해가 클 수 있고 해풍으로 인해
건물의 노후가 빠르게 진행될 수
있습니다.

해변가의 도로를 두고 건너서 몇십
미터 떨어져 있으면서 바닷가를
조망할 수 있는 위치에 있는 토지가
좋겠습니다.

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