주택임대차 계약갱신요구권 이해하기(질의응답)

계약갱신요구권 행사기간과 관련하여
주택임대차보호법이  `20.6.9일 개정
되어 ’ 20.12.10일 이후부터 임대차
기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월
(개정 전 : 1개월) 전까지 기간에
계약갱신을 청구할 수 있도록
시행되고 있습니다.

주택임대차의 계약갱신요구권 행사와
관련, 국토교통부, 법무부 등 관계부처
합동의 '부동산대책 정보사이트 정책
풀이집' 자료를 토대로 질의응답식으로
정리하였으니 쉽게 이해하는데
도움이 되었으면 합니다.

첫째, 주택 임차인은 언제부터 임대인에게
계약갱신요구를 할 수 있으며, 계약갱신
요구권을 언제까지 행사해야 하나요?

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터
2개월 전까지 기간에 계약갱신을 청구할
수 있으며 이 기간에 갱신요구권을 행사
하여야 합니다.

※ 계약갱신청구권 행사기간 관련
개정사항(1개월 전→2개월 전, `20.6.9)
은 ’ 20.12.10. 이후 최초로 체결하거나
갱신된 계약부터 적용됨

이때  ’ 2개월 전까지‘의 기간을 계산할
때에는 초일불산입원칙에 따라 계약
만료일 2개월 전까지 임대인에게 계약
갱신의 의사가 도달하여야 합니다.

(예시) 계약만료일이 ’ 20. 9. 30. 인 경우
’ 20. 7. 30. 0시 전까지 임대인에게
계약갱신의 의사가 도달해야 함


둘째, 임차인에게 총 몇 회의 갱신
요구권이 부여되나요?

갱신요구권은 1회에 한하여 행사
가능하며, 2년 보장됩니다.

셋째, 묵시적 갱신도 갱신요구권
행사로 보나요?

계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는
갱신요구권 행사로 보지 않습니다.
계약갱신요구권 행사는 해당 권리를
행사한다는 명확한 의사표시를 한
경우에 인정됩니다.

묵시적 갱신은 임대인, 임차인이 기존
계약을 종료하거나 조건을 변경한다는
등의 통지를 하지 않은 경우 기존의
임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가
이루어진 것으로 보는 제도입니다.

넷째, 계약이 묵시적으로 갱신된 경우
에도 향후 계약갱신요구권을 행사할
수 있나요?

가능합니다.
묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사에
따른 계약갱신과 구별되기 때문입니다.

계약이 묵시적으로 갱신되었다면 그
갱신된 계약의 기간이 끝나기 6개월
전부터 2개월 전까지의 기간에
계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.


다섯째, 계약갱신요구권 행사의 효과는
무엇인가요?

계약갱신요구권을 행사하면 전 임대차와
동일한 조건으로 다시 계약된 것으로
보고, 갱신되는 임대차의 기간은 2년이
보장됩니다.
다만 차임과 보증금은 종전 금액의 5%
범위 내에서 증감할 수 있습니다.

여섯째, 이미 4년 이상을 거주한 임차인도
계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

4년 이상을 이미 거주한 경우에도 계약
갱신요구권을 1회 사용하지 않았다면
갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

계약갱신요구권은 최대 4년의 주거를
보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여
기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록
갱신요구권을 부여하는 것이므로
연장 계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미
4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차
계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지
갱신을 요구할 수 있습니다.

일곱째, 세입자가 나가기로 하고 보증금
일부를 돌려받은 후에도 계약갱신
청구가 가능한가요?

보증금의 일부를 돌려받았다고 하더라도
임차인의 지위를 유지하고 있다면 임대차
기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월
전까지 기간에 청구 가능합니다.

※ 주택임대차보호법 제4조 ② 임대차
기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을
반환받을 때까지는 임대차관계가 존속
되는 것으로 봅니다.

여덟째, 계약갱신청구권 행사 시 임차인은
무조건 2년을 거주해야 하나요?

그렇지 않습니다.
임차인은 언제든지 임대인에게 계약
해지를 통지할 수 있으며, 임대인이
통지받은 날부터 3개월 지나야 효력이
발생합니다.

※ 임차인은 계약해지를 통보하더라도
계약만료 전이라면 3개월간 임대료를
납부해야 합니다.

아홉째, 계약갱신요구권 행사에 별도의
방식이 존재하나요?

계약갱신요구권 행사방식에는 특별한
제한이 없습니다.

구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이
모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는
분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편* 등
증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는
것이 안전합니다.

내용증명의 목적, 방법, 효과(배달증명 포함)

열 번째, 임차인이 계약갱신요구권을 행사
후 다시 임대차계약서를 작성해야 하나요?

임대차계약서를 반드시 작성해야 하는
것은 아닙니다. 임대차계약서를 작성하지
않더라도 묵시적 갱신과 마찬가지로 종전
임대차와 동일한 조건으로 임대차가
이루어진 것으로 보고, 주택임대차보호법
의 보호를 받을 수 있습니다.

다만 임대료 등 당사자 사이에 새롭게
합의된 내용이 있는 경우 이를 명시하여
증거서류를 작성해 두는 것이 분쟁예방을
위해 좋습니다.

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