주택임대차 계약갱신, 임대료 상한, 임대인 변경, 전월세 전환 알아보기

주택 임차인의 계약갱신요구권 행사와
관련 임대료 상한, 임차주택 매도에 따른
임대인 변경, 전월세 전환 등의 문제가
궁금할 수 있습니다.

이에 대해 국토교통부, 법무부 등 관계
부처 합동의 '부동산대책 정보사이트
정책풀이집' 자료를 기준으로 질의응답
식으로 정리하였는데 이해하는데
도움이 되었으면 합니다.

Q1. 임대료 상한 제한(5% 이내)은
언제 적용되나요?

임대료 제한은 존속 중인 계약에서
임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을
행사하는 경우에만 적용합니다.

Q2. 임대인은 임대차기간 동안 1년마다
임대료를 5%씩 올릴 수 있나요?

그렇지 않습니다.
임대인이 임대료 증액을 청구할 수
있다는 것일 뿐이지 임차인이 이 증액
청구에 반드시 응해야 하는 것은 아니고,
꼭 5%를 증액해주어야 하는 것도
아닙니다.

계약갱신 시 증액의 경우라면
임대인과 임차인은 협의를 통해 기존
임대료를 기준으로 5% 범위 내에서
임대료를 증액할 수 있는 것입니다.

계약기간 중 임대료 증액은 현재의
임대료가 임차주택에 대한 조세,
공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제
사정의 변동으로 인하여 적절하지
아니하게 된 때에는 장래를 항하여
증액을 청구할 수 있다는 것일 뿐
무조건 5%를 증액할 수 있는 것은
아닙니다.

증액을 청구하는 측에서 위와 같은
사유를 증명하여야 할 것입니다.

Q3. 임대인이 요구하면 5%를 무조건
올려주어야 하나요?

그렇지 않습니다.
5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한
일뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위
내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를
정할 수 있습니다.

Q4. 갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는
1년에 5% 제한인가요?
무조건 5%를 올려야 한다는 것인가요?

갱신 시 임대료 상한은 갱신 시점 기준
임대료의 5%가 상한 이며, 5% 이내에서
협의하여 정해지는 것이므로, 무조건
5%를 올리도록 한 것은 아닙니다.

Q5. 계약갱신청구권 제도가 도입되는
경우, 임차인이 거주하고 있는 주택은
매도할 수 없나요?

그렇지 않습니다.
임차 중인 주택의 매도는 임차인이
거주하고 있어도 아무런 영향 없이
가능합니다.

Q6. 법 시행 이전에 임대인이 바뀌고,
기존 임차인이 계약만료 6개월 전부터
2개월 전까지 기간에 계약갱신 요구가
가능한가요?

가능합니다.

Q7. 법 시행 이전에 임대인이 바뀌고,
바뀐 임대인이 직접거주를 희망하는
경우, 기존 임차인의 계약갱신요구를
거절할 수 있나요?

가능합니다.
다만, 계약만료 6개월 전부터 2개월
전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를
해야 합니다.

Q8. 계약갱신청구권 행사 시 전세 →
월세 전환이 가능한가요?

개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전
임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된
것으로 보므로 전세→ 월세 전환은
임차인 동의가 없는 한 곤란합니다.
다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도
주택임대차보호법 제7조의 2에 따른
법정 전환율 * 이 적용됩니다.

*(법정전환율) 보증금의 전부 또는
일부를 월 단위 차임으로 전환하는
경우에는 “10%”와 “기준금리(現 0.5%)
+ 3.5%” 중 낮은 비율을 적용합니다.

※(사례) 계약갱신청구권 행사 시
전세→ 월세 전환 예시
(전세 5억 원) → 보증금 3억 원 월세
67만 원(2억 원 × 4% ÷ 12월) or
보증금 2억 원 월세 100만 원

Q9. 주택임대차보호법상 법정 월차임
전환율은 언제 적용되나요?
의무사항인가요?

임대차계약에서 보증금의 전부 또는
일부를 월 단위 차임으로 전환하는
경우에 의무적으로 적용되며, 법에서
정한 전환율을 초과하는 경우
그 부분은 효력이 없습니다.

Q10. 법정 월차임 전환율 적용방법은
무엇인가요? 보증부 월세에서 보증금을
높이려면 어떻게 해야 하나요?

법정 월차임 전환율은 임차인 보호를
위해 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위
차임으로 전환하는 경우에만 적용되고,
월 단위 차임을 보증금으로 전환하는
경우에는 적용되지 않습니다.

월 단위 차임을 보증금으로 전환하는
경우에는 한국감정원에서 발표하는
지역별‧규모별 전월세 전환율, 주변 시세
등을 참고하여 임대인과 임차인간에
협의하여 보증금 전환 비율을 결정할
수 있습니다.

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