증여 계약과 검인, 취득세, 셀프등기, 증여세 절차와 필요서류 설명

부동산 경기가 과열되면서
다주택자에 대한 취득세, 양도소득세
등 조세 부담도 가중됨에 따라
한때, 가족 간 증여가 급증하다가
요즘은 조금 주춤하고 있습니다.

증여란 증여자가 재산을 무상으로
수증자에게 수여하는 의사표시를
하고 수증자가 이를 승낙함으로써
효력이 발생하는 계약(민법 제554조)
을 말하는데 증여에 따른 이전
등기 등 절차와 필요서류 등을
가족 간 주택 증여를 중심으로 실제
순서대로 정리했습니다.

1. 증여 계약과 검인
관할 구청의 '부동산 거래신고 검인'
창구에 가서 아래 증여계약서 양식을
가져와 증여자(등기의무자)와 수증자
(등기권리자)가 작성하여 날인합니다.

이때, 함께 '부동산 취득세 신고' 창구에
가서 증여 취득물건에 대한 취득세가
지방교육세, 농특세 포함해 얼마나
나오는지 문의해 비용을 마련합니다.

※ 취득세는 보통 증여일 전 1년 이내와
이후 3개월 이내의 유사 실거래가가
있는 경우(주로 아파트 등 거래가 자주
발생하는 공동주택) 그 금액(과세표준)
에 취득세율*을 곱해 알려주며,

주로 단독주택 등 실거래가가 없는
경우 시가표준액*에 취득세율을
곱해 알려줌(시가표준액이 1억 원
이하 일 때는 본인의 의사에 따라
무조건 시가표준액에 취득세율을
곱해 취득세를 산출할 수 있음)

* 취득세율은 1 주택(전용 85m² 이하)의
경우 3.8%(지방교육세 0.3% 포함)
이며, 시가표준액은 공시가격이나
공시지가 등을 의미함

증여자가 위와 같이 수증자와 함께
작성, 날인한 증여계약서를 가지고
'부동산 거래신고 검인' 창구(관할
구청)에 가서 증여계약서에
대한 검인*을 받습니다.

* 증여계약서 우측 상단에 부동산
등기특별조치법에 따른 검인
스탬프와 구청 직인을 날인받음

2. 취득세 신고납부
수증자 등이 위 검인받은 증여
계약서와 예상 취득세 금액을 마련해
관할 구청의 '부동산 취득세 신고'
창구에 가서 아래 취득세 신고서
양식을 받아 작성하고 신고하여
납부서를 발급받습니다.

준비한 예상 취득세 금액을 가지고
관할 구청에 나와 있는 은행
영업점에 가서 취득세를 납부하고
납부영수증을 받습니다.

3. 소유권 이전등기
소유권 이전등기를 위한 의무사항인
국민주택채권 매입과 매도에 따른
비용*(차손액, 수수료 등)을 마련하고
필요서류를 갖추어 증여자(등기의무자)
등이 관할 등기소에 가서 아래 양식을
작성하고 서면을 첨부하여 소유권
이전등기를 신청합니다.

*  국민주택채권 관련 비용은 증여
과세표준(시가인정액)이 237백만
원인 경우 약 27만 원 부담했음
(등기신청수수료도 약간 있음)

증여를 원인으로 한 소유권 이전
등기를 신청하면 1주일 정도 지나
등기필정보 및 등기완료통지서(구
등기권리증)을 받아 볼 수 있습니다.

소유권이전등기신청서(증여)

 

※ 필요서류
1) 증여자(등기의무자) :
증여계약서(검인), 취득세 납부영수증,
등기필증, 주민등록초본 또는 등본(현
주소가 상이할 경우 주소변동내역이
포함되어야 함), 인감증명서(또는
본인서명사실확인서), 인감도장,
신분증

2) 수증자(등기권리자) :
주민등록초본 또는 등본(현주소가
상이할 경우 주소변동내역이
포함되어야 함),  도장, 신분증,
위임장(불참 시)

4. 증여세 신고납부
수증자는 소유권 이전등기를 신청하고
나면 증여일이 속하는 달의 말일부터
3월 이내에 관할 세무서에 증여세
납부를 신고해야 합니다.

증여세율은 과세표준 1억 원 이하
10%에서 30억 원 초과 50%(누진공제
4억 6천만 원)까지 적용되는데,
인적공제와 혼인 및 출산공제를
10년 기준으로 받을 수 있습니다.

즉, 배우자 간 6억 원, 직계존비속간
5천만 원(미성년은 2천만 원), 기타
친족 간 1천만 원, 혼인출산 시 1억 원을
증여세 과세가액에서 공제받아 과세
표준을 줄일 수 있습니다.

증여세 신고는 국세청 홈텍스에
접속한 후 세금신고를 클릭하여
상속증여재산 평가하기를 먼저 한 후
증여세 신고 - 정기신고를 클릭하여
이루어지는데, 차질 없는 신고를
위해 세무대리인의 도움을 받을
수 있습니다.