주택 매매나 임차 시, 비과세 요건 미달로 뜻밖의 세부담 주의해야

세법 상 양도소득세, 취득세 등의 비과세 또는 감면 요건은 정해져 있는데, 이러한 것들을 꼼꼼히 챙기지 못해 부동산을 거래하면서 뜻밖의 세부담을 겪는 경우가 간혹 생깁니다.
예를 들면, 주택의 매매에 있어 일정 기간을 채우지 못하거나 그 용도가 맞지 않는 등 세법 상 요건을 충족하지 못해 비과세나 감면받지 못하거나 환급받지 못하는 경우가 있는데 이를 살펴보고 미리 알아 두면 절세하는데 도움이 되겠습니다.

첫째, 어떤 사람이 일시적 2 주택자로 종합부동산세 특례를 적용받고 매도 시 양도소득세 비과세 대상으로 신고를 했는데 이후 양도세 가산세까지 부담하게 된 일이 있었습니다.
양도세의 일시적 2 주택자 비과세는 종부세와 다르게 종전 주택을 매수한 지 1년이 지난 후 신규 주택을 매입해야 한다는 전제 조건이 있기 때문인데, 너무 잦은 매매는 투기적 수요가 있을 수 있다는 판단에서 그렇습니다.

이런 경우는 신규주택을 매입하고 이후 3년 이내(양도세와 종부세 똑같이 당초엔 2년 내 매도조건이었으나 최근 세법 개정으로 3년으로 연장됨)에 종전 주택을 매도했으나, 양도세의 일시적 2 주택 비과세 요건을 미리 챙기지 못해 종전 주택을 매수한 후 1년 이내에 신규 주택을 매수하여 종합부동산세 특례는 적용받고 양도소득세 비과세는 적용받지 못한 경우입니다.

둘째, 1세대 1 주택자가 1 주택을 매도함과 동시에 새로운 주택을 매수하면서 부부가 각각 1채씩 2채를 취득할 때, 어쩌다가 양도하는 주택보다 새로 취득하는 주택의 소유권이전 등기가 먼저 이루어질 경우, 1세대 3 주택으로 간주되어 1세대 1 주택으로 양도세 비과세를 적용받지 못하고 뜻하지 않는 크나큰 양도소득세를 부담해야 하는 경우가 생길 수 있다는 것입니다.

셋째,  오피스텔을 임대할 때 업무용인지 주거용인지를 확실히 하지 않을 경우, 건물주는 업무용으로 임대해 임대수익에 대한 부가가치세 신고 시 오피스텔 취득분 부가가치세를 환급받았는데, 임차인이 주민등록 상 전입신고를 하고 주거용으로 사용하고 있어 임대인이 환급받은 부가세를 다시 환수당했다는 것입니다.

참고로, 오피스텔이 '업무용으로 사용되느냐, 주거용으로 사용되느냐' 하는 용도문제는 중요한 문제입니다.
그 건물의 용도는 실질 과세를 원칙으로 하는 양도세의 주택수 계산과 직접 관련되어 양도세의 과세나 비과세를 결정하는 요건이 되기 때문입니다.

넷째, 시골에 있는 폐가 수준의 농가주택을 형제들이 상속받아 공유로 소유하고 있는 경우에도 취득세 계산 시 1 주택으로 간주되는데 이를 소홀히 생각하고, 생애 최초 1 주택을 취득한다고 취득세를 감면받았다가 이후 1세대 2 주택자로 인정되어 감면받은 취득세를 환수당할 수 있다는 사실입니다.

그래서 주택을 매매하거나 임대할 때에는 이러한 세부적인 사항들도 미리 염두에 두고 전문가와 상의하면서 비과세나 감면 요건을 확실히 충족했는지 살펴보는 것이 절세를 하는데 도움이 되겠습니다.