절세를 위한 주택의 가족간 저가 양도방법 이해하기

요즘처럼 주택 시세가 하향 곡선을 나타낼 때에는 2주택 이상으로 처분이 필요할 경우 타인에게 저렴하게 매도하기 보다는 자녀 등에게 양도하는 방법도 있는데,
가족간 저가 양도란 주택을 가족에게 시세보다 일정 한도에서 저렴하게 사고 팔면서 일정 금액의 증여세 등을 절약하고 일부 증여의 효과도 볼 수 있는 경우를 말합니다.

물론 증여가 아니고 양도이기 때문에 자녀의 경우 주택을 양수할 상당액의 금원이 있어야 하지만, 종합부동산세와 양도소득세 부담을 완화하기 위해서도 가족간 저가 양도를 검토해 볼 필요가 있습니다.
그러나 양도 금액이 시세보다 너무 저렴한 경우 증여세를 내야 하고,
자칫 증여자(부모)가 생각보다 큰 양도세를 내는 경우도 있어 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

가족간 매매시 증여로 추정하는 세무당국
세무당국에서는 배우자나 직계존비속에게 주택을 매도하면 증여세 부담을 피하기 위한 목적으로 추정하고 원칙적으로 양수인에게 증여세를 부과합니다. 다만 증여액 전부에 과세하는 것은 아닙니다.
시세(잔금일 등 대금청산일 기준)와 양도가액의 차이가 ‘시세의 30% 혹은 3억원’ 중 적은 금액보다 큰 경우에만 그 초과분에 대해 증여세가 과세됩니다.
이 때문에 10억원을 기준으로 증여가액을 계산하는 방법이 달라집니다.

주택 시가가 10억원 미만일 때,
시가와 거래금액의 차액에서 시가의 30%를 뺀 금액에 대해서만 증여세를 부과합니다. 즉 증여세를 내지 않으려면 거래금액이 시가의 70%를 넘어야 합니다.

예를 들어, 시가가 9억원짜리 주택이라면 거래가액이 6억3000만원을 넘으면 증여세를 내지 않고, 그보다 낮은 가격에 거래하면 증여세가 부과됩니다.
만약 6억원에 양도했다면 3000만원(시가와 거래금액의 차액인 3억원에서 시가의 30%인 2억7천만원을 뺀 금액)은 증여한 것으로 보고 증여세를 부과합니다.

주택 시가가 10억원을 넘으면,
시가와 거래금액의 차액에서 3억을 뺀 금액에 대해서만 증여세를 부과합니다.
예를 들어, 15억원 짜리 주택을 10억원에 매도한다고 했을때 실제 증여받은 금액은 5억원입니다. 그러나 3억원까지는 증여세를 부담할 필요가 없고, 2억원에 대해서만 증여세를 내면 됩니다.

이때 저가 양도한 부모는 양도소득세를 내야 하는데,
세법상 부모, 자녀 등 특수관계인끼리 부동산을 양도할 경우 시가와 양도가액의 차액이 시가의 5% 또는 3억원 중 적은 금액을 넘으면 양도세를 회피하기 위해 양도가액을 낮췄다고 보고 시가대로 양도세를 부과합니다(소득세법 상 '부당행위계산 부인').
주의해야 할 점은 증여세는 대금청산일을 기준으로 기준금액 초과분만 과세하지만,
양도세는 계약일을 기준으로 기준 금액보다 낮은 금액으로 거래했을 경우 '부당행위계산 부인'에 따라 실제 금액이 아닌 시가(잔금일 등 대금청산일 기준)를 기준으로 계산한다는 것입니다.

예를 들어, 부모가 5년 전 5억원에 매입한 아파트의 시세가 현재 10억원으로 올랐는데 이 주택을 자녀에 4억원에 양도했다고 가정해보면, 부모는 취득 가격 대비 1억원 손해를 보고 팔았지만 양도세 계산에서는 양도금액을 4억원이 아닌 시가 10억원으로 계산하여 결국 부모는 시세에서 취득가액 5억원을 뺀 시세차익 5억원에 대해 양도세를 내야 합니다.

주의해야 할 점도 있어,
저가 양도를 통해 양도세를 절세하는 것은 시가 기준으로 양도차익이 발생하지 않거나 비과세 주택(1세대 1주택자이거나 일시적 1세대 2주택자)을 양도할 때에만 가능합니다.
다만 저가 양도시 주의할 점도 있는데 일시적 2주택자의 경우, 동일 세대원에게 주택을 양도할 경우 양도일 이후에도 여전히 1가구 2주택자로 분류되기 때문에 비과세 적용이 되지 않습니다.

또한, 부모가 1주택 비과세를 받지 못하면 양도세 측면에서 오히려 불리해질 수 있는데 부모가 5억원에 취득한 주택이 10억원으로 올랐는데 이 주택을 자녀에게 7억원에 양도한다고 가정해보면,
부모는 양도차익 5억원(시가 10억원－ 취득가액 5억원)에 대해 양도세를 내는데, 나중에 자녀가 이 주택을 15억원에 팔면 양도차익 8억원에 대한 세금을 또 내야 하기 때문에 부모가 타인에게 직접 팔았을 때보다 합계 양도차익이 3억원 늘어나 양도세 부담이 더 커집니다.

그리고 증여세 계산시 시가(시세)는 최종 잔금 청산일이나 등기일(잔금 청산 이전에 등기했을 경우)을 기준으로 삼는데,
현재 시세 10억원 주택을 7억원에 양도하는 계약을 체결했더라도, 잔금 청산일에 시가가 11억원이 된다면 증여세를 내게 됩니다.

조금 산출과정이 복잡하기도 합니다만, 이러한 절세를 고려한다면 관련 전문가와 상의하여 처리하면 좋을거 같습니다.

출처 : 땅집고 원포인트 레슨 '증여세도, 양도세도 안내고 집 물려주는 방법'

※ 함께 보면 좋은 글 :
https://koeui.tistory.com/m/entry/

부담부증여에 따른 증여세, 양도세의 득실을 알아보자

https://koeui.tistory.com/m/entry/

주택의 공동명의 시, 종부세와 양도세 고려사항