주택의 공동명의 시, 종부세와 양도세 고려사항

주택을 소유하게 되면 취득세부터 시작해 재산세, 종합부동산세 등을 부담해야 하고 양도차익을 얻게 되면 양도소득세를 납부하게 되는데, 절세를 위해 부부공동명의 또는 단독명의 여부를 고민하시는 분들이 많아 최근 2022년말 세법개정 결과(2023년 6월 시행)를 반영해 고려할 사항을 정리했습니다.

부부공동명의냐, 단독명의냐 어떻게 결정?
주택 매입시 부부의 공동명의나 단독명의에 따라 세금 부담면에서 차이가 나는 종합부동산세와 양도소득세의 과세 기준을 살펴보고 판단해야 한다고 봅니다.
여기에 1세대가 장차 1주택만 보유할지, 2주택까지 보유할지 여부에 따라 다르고 또 보유한 주택을 다시 매도하여 갈아타기 할지에 따라 세액에 차이가 날 수 있으므로,
각자 경우에 따라 공동명의나 단독명의 여부를 판단해야 합니다.

이와 별도로 하나 더 고려한다면 공동명의는 추후 배우자 중 한 사람이 사망했을때 지분이 나뉘어 있기 때문에 상속세는 그만큼 줄어들 수 있습니다.
반면에, 증여공제액(부부간 10년 동안 6억원) 초과시 증여세를 부담할 수 있고 취득세율이 더 높고 건강보험료가 추가될 수 있으며, 대출 시 담보액이 줄어들고 재산권 행사에 제약을 가져올 수도 있습니다.

경우에 따른 종부세와 양도세 부담기준!
종합부동산세가 1세대 1주택일 경우와 다주택일 경우 각각 기본공제액(1주택자 공시가 12억원, 다주택자 9억원/ 2022. 12. 23일 국회 본회의 통과기준)과 세율(조정대상 지역 2주택까지 기본세율 0.5~2.7%, 3주택이상 과표 12억원 초과시 중과세율 2.0~5.0%/위와 동일)이 다르고, 양도소득세는 양도자 개인별로 양도차익을 산정해 누진세율 구조로 세액을 산출하기 때문에 공동명의 시, 양도세 부담이 줄어들게 되어 있습니다.

먼저, 1세대가 1주택을 보유할 경우를 살펴보면,
종합부동산세는 이미 공동명의 (1세대 2주택 간주)든, 단독명의든 납세자가 둘 중 한가지 방식을 선택해서 납부할 수 있도록 제도개선(부부공유가 실제 1세대 1주택인데 세법상 2주택자로 간주되어 1주택자보다 불리하다는 의견을 받아들여 납세방식을 선택할 수 있도록 개선)이 이루어졌으므로 본인에게 유리한 방식을 선택하면 됩니다.

즉, 단독명의를 통해 1세대 1주택자가 되어 과세표준에서 12억원을 공제받고 산출세액에서 60세이상 고령자나 5년이상 장기보유자 의 경우 합계 80% 한도로 세액공제를 받는 것과 부부공동명의를 통해 과세표준에서 각각 9억원(합계 18억원)을 공제받았을때 종합부동산세액을 비교하여 선택하게 된다고 봅니다. 이경우 보유주택의 공시가와 고령자 또는 장기보유자 여부 등이 변수로 작용하게 됩니다.

다만 1세대가 1주택을 취득할 당시 그 주택을 언젠가 매도하고 다시 1주택을 취득해 보유할 예정이라면 그 주택의 공동명의를 선택하여 각각 기본공제(250만원)를 받고 매도하는 주택의 양도차익을 절반으로 줄여 누진세율 방식의 양도소득세를 절약할 수 있는 방법을 고려해 볼 수 있습니다.

다음, 1세대가 2주택을 보유할 경우를 살펴보면,
종합부동산세는 인별 과세이기 때문에 공동명의든, 단독명의든 각각 과세표준에서 9억원(합계 18억원)을 공제받게 되는데, 2주택을 부부가 각각 공동명의시 3주택 이상 보유로 과표가 12억원 초과시 중과세율(2.0~5.0%)을 적용받게 된다면 각각 1주택의 단독명의 보다 종합부동산세 부담이 증가할 수 있습니다.

또한, 1세대 2주택자의 공동명의도 취득할 당시 그 주택을 매도하고 갈아타기 할 예정이라면 앞서 언급한 바와 같이 각각 2주택 공동명의를 통해 양도소득세를 절약할 수 있는 방법을 고려해 볼 필요가 있다고 보지만, 현상태에서는 1세대 3주택 이상 보유로(세법상 부부 각각 2주택자로 4주택 간주) 과표가 12억원 초과시 중과세율을 적용받을 수 있으므로 2가지 세액의 절약을 위해서는 관련 전문가의 자문도 받고 실제 산출세액을 비교하는 등 잘 따져서 부부공동 또는 단독명의를 결정할 필요가 있겠습니다.