부담부증여에 따른 증여세, 양도세의 득실을 알아보자

요즘같이 부동산 경기가 하방 압력이 커질 때에는주택 가격이 낮아지므로 주택을 타인에게 매도하기 보다 자녀들에게 증여하는 경우를 선택할 수 있습니다.

이때 자녀들의 증여세 부담을 줄이기 위해 부담부증여의 방법을 활용할 수도 있는데, 부담부증여란 주택을 증여하면서 그 주택에 담보되어 있는 채무액을 함께 양도하여 일정액의 양도소득세를 부담하고 증여세를 줄이는 경우를 말한다.

그러나 부담부증여가 반드시 유리한 경우만 있지 않고 불리한 경우도 있으므로 증여에 따른 절세를 위해서는 부담부증여의 득실과 주의할 사항을 살펴보고 순수증여(채무액은 넘기지 않음)를 할지, 부담부증여를 할지 결정해야 할 것입니다.

부담부증여는 위와 같이 그 주택에 담보되어 있는 채무액, 즉 대출금, 전세보증금 등을 증여가액에 포함하지 않고 수증자에게 양도하는 형태로 증여자가 양도세를 부담하는 것입니다. 그리고 전체 증여가액 중 채무액을 제외한 액수에 대해서는 수증자가 증여세를 납부하는 방식입니다.

이러한 부담부증여는
첫째, 누진세율 체계인 증여세 일부를 양도세로 분산하거나 증여자가 1세대 1주택 등 양도세 비과세 대상인 경우 증여에 따른 전체 세부담을 완화할 수 있는 방법으로 사용될 수 있으나,
증여자가 다주택자인 경우 양도세가 중과되면서(현재는 양도세 중과가 유예되고 있지만) 오히려 전체 세부담이 증가할 수 있으므로 부담부증여 시, 이해득실을 면밀히 따져보고 비교해서 선택하는 것이 절세를 위한 방법입니다.

둘째, 위와 같은 절세방법을 계산해 보고 부담부증여가 절세 측면에서 불리하다고 하면 부담부증여를 선택하지 않고 주택가액 전체를 증여하는 순수증여(채무액은 넘기지 않음)를 선택할 수 있다는 것입니다.

즉 부담부증여를 무조건 해야 하는 걸로 아시는 분들이 많은데, 이는 선택사항이지 의무사항은 아니라는 것을 이해하시고 부담부증여와 일반(순수)증여에 따른 세액을 비교해 보고 선택하시면 절세에 도움이 되겠습니다.

세째, 부담부증여를 선택했다면 그 전세금 또는 대출액 등 채무액은 추후 수증자(자녀 등)가 부담해야 한다는 것입니다. 여기에 대해서는 세무당국에서 사후관리를 하기 때문에 이의 불이행시 가산세 등 불이익을 받을 수도 있습니다.

네째, 부동산 등을 배우자나 직계존비속간 증여를 했다면 양도소득세 이월과세 규정(소득세법 제97조의2)이 적용되므로 증여받은 후 10년(5년이었는데 2022년말 개정되어 2023.1.1일부터 10년으로 늘어남/ 취득세도 똑같이 개정되어 부동산의 공시 가격이 아닌 시가인정액으로 계산하여 세부담이 늘어남 )이 지나 양도해야 양도가액 에서 증여가액을 뺀 양도차익을 기준으로 양도세를 계산하여 양도세를 절세할 수 있습니다.

만약, 증여받은 후 10년 내에 양도를 한다면 양도차익 계산시 증여가액이 아닌 증여자의 취득가액을 적용하고 기납부한 증여세는 필요경비로 공제하게 되어 세부담이 크게 늘어나므로 이런 부담부증여 관련 절세를 위해서는 전문가와 상의하여 신중히 처리하는 것이 좋겠습니다.