전세보증보험 지급 거절 사례 이해하기

전세보증보험은 전세계약기간이
만료되어 임차인이 이사를 가야
하는데 임대인이 전세보증금을 돌려
주지 못할 때 보험사가 대신 지급해
주는 보증보험입니다.

그런데, 임차인이 일정한 요건을
충족하지 못해 보증보험사(HUG
등 3개)가 보증금의 지급을 거절
하거나 보류하는 경우가 상당수
발생하고 있어 여러가지 사례를 정리
했는데 임차인이 참고할 수 있었으면
좋겠습니다.

1. 대항력과 우선변제권의 상실

임차인들이 대항력과 우선변제권을
상실하게 되는 경우는 전세계약기간
동안 상당수 임차인이 다른 주소지로
무단 전출하기 때문인 것으로 나타나
이에 대한 주의가 요구됩니다.

HUG 등 보증보험사는 임차인에게서
전세보증금반환채권을 양도받은 후
임차인에게 전세보증금을 먼저
지급하고 추후 임대인에게서 보증금을
반환받기 때문에 대항력과 우선변제권
을 상실한 임차인에게는 보증금을
지급할 수가 없습니다.

전세계약기간이 만료된 후에도
보증금을 반환받지 않고 다른 주소
지로 전입하기 위해서는 임차권등기
명령을 받은 후 이사를 가야 대항력과
우선변제권을 상실하지 않습니다.

특히, 대항력과 우선변제권의 취득과
유지를 위해서는 대항력이 주민등록
전입신고일 다음날 0시에  발생한다는
사실을 알고 당일 효력이 발생하는
근저당권 설정, 매매등기(소유권이전)
등과의 시차에 주의해야 합니다.

2. 보증보험 효력 미발생

임차인이 전세집에 이사한 후 전입
신고와 확정일자를 받지 않은 사이에
근저당권이 선순위로 설정되어 전세
보증보험 효력이 발생하지 않아
임차인에게 보증금을 선지급할 수
없게 되는 경우입니다.

특히, HUG의 전세금안심대출보증에
가입했다면 대출실행일에 잔금지급과
동시에 반드시 주택의 인도, 전입신고
및 확정일자를 받아야 임대인이
보증금을 돌려주지 않을 때 HUG로부터
보증금을 선지급받는데 차질이 없습니다.

3. 허위 또는 사기의 전세계약

임대인과 임차인이 전세금 보증한도를
맞추기 위해서 다운 계약서를 작성
하거나 보증 사기를 칠 목적으로
업계약서를 작성하여 HUG로부터
보증금을 선지급받지 못하는
경우입니다.

HUG는 임차인이 전세보증보험에
가입할때 또는 임차인에게 보증금을
선지급할때 임대인과의 보증금 계좌
이체내역 등을 요구하기 때문에 허위
사실 등이 드러날 수 있습니다.

4. 전세보증금반환채권의 양도 등

임차인이 담보대출 등을 받기 위해
금융기관 등에 전세보증금반환채권을
담보로 제공하거나 타인에게 양도하여
HUG가 임차인에게 보증금을 선지급할
수 없게 되는 경우가 발생합니다.

보증보험사인 HUG 등은  임차인
에게서 전세보증금반환채권을 양도
받은 후 임차인에게 전세보증금을
지급하고 이후 임대인에게 구상권을
행사해 보증금을 반환받기 때문에
임차인이 전세보증금반환채권을 양도
하거나 담보로 제공해 버리면 임차인
에게 보증금을 먼저 지급할 수
없으므로 유의해야 합니다.

5. 보증사고 미성립

임차인이 전세계약 해지 또는 종료 후
1개월 이내에 정당한 사유없이 임대인
으로부터 보증금을 돌려받지 못해야
HUG 등에게서 전세보증금을 선지급
받을 수 있는데 묵시적 갱신이 되면
계약이 종료되지 않아 보증사고가
성립하지 않게 됨으로써 보증금을
선지급받을 수 없게 되는 경우가
발생하므로 이 또한 유의해야 합니다.

※ 함께 보면 좋은 글 :
https://koeui.tistory.com/m/entry/

전세보증보험 가입조건, 신청 방법 등

임차권등기명령 활용 유의사항
https://koeui.tistory.com/m/entry/

임차권등기명령 활용을 위한 유의사항(1)