임차건물 매매될때 임차인은 주의해야(소유자가 바뀔때)

주택이나 상가를 임대차할때
주택(상가)을 인도하고 전입 신고
(사업자 등록)와 동시에 임대차
계약서에 확정일자를 받음으로써
대항력과 우선변제권을 확보
하는데요.

만약, 임대차계약 기간 중에 임차한
주택이나 상가건물이 매매되어
소유자(임대인)가 바뀌면 세입자의
보증금 확보를 위한 대항력과 우선
변제권은 어떻게 될까요?

이는 주택임대차보호법제3조제4항
(상가건물임대차보호법제3조제2항)
에 '임차주택의 양수인(그 밖에
임대할 권리를 승계한 자를 포함)은
임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'
라고 규정하고 있습니다.

판례(대판95다35616)도 대항력을
갖춘 임차인은 임차주택이 매매
되더라도 임차인의 동의여부와
관계없이 임대보증금의 반환채무는
매수인에게 이전되고 매도인의
임대인으로서의 지위나 보증금의
반환채무는 소멸된다고 했습니다.

통상 집주인이 임차건물을 매매할때
임차인에게 주택이나 상가를 매매
한다는 사실을 고지하고 상당기간
내에 임차인이 새로운 임대인으로의
임대차 관계의 승계 여부의 의사를
표시합니다.

한편, 이 과정에서 임차인이 종전의
임대차 관계를 승계한 임대인과
임대차계약서를 새로 작성하면
종전의 대항력과 우선변제권은
어떻게 될까요?

대법원은 임차권의 대항 등을 받는
새로운 소유자라고 할지라도 임차인
과의 계약에 기하여 그들 사이의 법률
관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게
형성할 수 있다고 보고 있습니다.

따라서, 새로운 소유자와 임차인이
동일한 목적물에 관하여 종전 임대차
계약의 효력을 소멸시키려는 의사로
그와는 별개의 임대차계약을 새로이
체결하여 그들 사이의 법률관계가
이 새로운 계약에 의하여 규율되는
것으로 정할 수 있다고 했습니다.

그리고 그 경우에는 종전의 임대차
계약은 그와 같은 합의의 결과로
그 효력을 상실하게 되므로 다른
특별한 사정이 없는 한, 종전의
임대차계약을 기초로 발생하였던
대항력 또는 우선변제권 등도 종전의
임대차계약과 함께 소멸하여 이를
새로운 소유자 등에게 주장할 수
없다고 할 것이라고 판단했습니다
(대법원2013.12.12선고
2013다211919판결).

이렇게 소유자(임대인)가 바뀔때
종전 임대차계약의 효력을 소멸
시키려는 의사로 임대차계약서를
새롭게 작성하면,
임차인의 종전 우선변제권은
소멸하고 새로운 임대차계약에 따른
우선변제권만 인정되어 새주인이
설정한 근저당권 등이 있을때 새로운
우선변제권이 후순위로 밀릴 수도
있으므로 신중하게 판단하고
주의를 기울여야 겠습니다.

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