전세권과 주택임대차의 우선변제권 효력 등 비교

전세권은 민법(제6장)에 규정되어
전세권설정등기가 이루어지면 그
설정순위에 따라 당연히 물권적
효력인 순위보호가 인정됨에 반하여,

※ 전세권은 오피스텔을 주거용으로
임대하면서 임대인이 전입신고를
거부하거나 전전세(전대차) 시,
전차인이 설정하는 경우도 있음

주택임대차보호법상의 우선변제권
(제3조의 2)은 사회적 약자인 임차인을
보호하기 위하여 원칙적으로 채권계약인
주택임대차에 대해 물권적 효력(순위에
따른 우선변제)을 인정하는 제도라는
점에 차이가 있습니다.

여기서 전세권의 등기와 달리 주택임대차
에서 우선변제권을 확보하기 위해서는
주민등록의 전입신고 및 주택을
인도받아 대항력을 갖추고 확정일자를
받아야 하는데, 그 차이점을
알아보겠습니다.


첫째, 주택임대차의 우선변제권이 인정
되기 위해서는 주택을 인도받아 주민
등록법상의 전입신고 및 각 등기소나
공증사무소 또는 주민센터에서
임대차(전세)계약서에 확정일자를
받는 이외에 실제거주(입주)할 것을 그
요건으로 하는데 반해 전세권설정등기는
등기만 설정해 두면 그 설정순위에 따라
당연히 순위가 보호됩니다.

따라서 확정일자제도에 따른 우선변제
보호를 받기 위해서는 주민등록전입
신고만 해두고 실제거주는 다른 곳에서
한다거나, 실제거주는 하면서 주민등록
전입신고를 해두지 않는 경우에는 전세
보증금에 대해 순위에 따른 보호를 받지
못한다는 점이 있는데 반해,

전세권설정등기는 등기만 경료해 두면
되고 주민등록전입신고나 실제거주는
그 요건으로 하지 않는다는 점입니다.


둘째, 우선변제를 받기 위한 확정일자제도
는 임대차계약서서만 있으면 법원관할
등기소나 주민센터에서 저렴한 비용으로
처리가 가능하므로 임대인의 동의여부와
관계없이 신속·간편한 절차에 의해 확정
일자를 받을 수 있는데 반해,

전세권설정등기는 임대인의 협력 없이는
설정등기 자체가 불가능하며, 그 절차의
복잡성으로 인해 대부분의 경우 법무사의
협조를 얻어야 하고, 그 경비 또한 확정
일자를 받는데 비하여 많은 비용이
소요됩니다.

또한, 전세기간 만료 시에는 전세권설정
등기를 말소해 주어야 하는 번거로운
점도 있습니다.


셋째, 전세계약기간이 만료된 경우에
이사를 하고자 하지만 임대인이 보증금을
반환하지 않는 경우, 확정일자를 받아 둔
임차인은 별도로 임차보증금반환청구
소송을 제기하여 승소판결을 받은 후
그 확정판결문에 기하여서만 강제집행을
신청할 수 있는데 반해(강제경매)

※ 주택임차권 등기명령에 의한 등기가
된 경우에도 그 등기에 경매신청권은
부여되어 있지 않음

전세권설정등기를 경료한 전세권자는
위와 같은 경우 민사집행법의 담보권실행
등을 위한 경매(임의경매*) 규정에 근거
하여 판결절차 없이도 직접 경매신청이
가능합니다.

* 예를 들어 돈을 빌려주고 근저당을
설정했을 때 3개월 이상 이자를
안 주면 바로 경매에 넘기는 것임

다만, 건물의 일부에 대하여 전세권설정
등기를 한 경우 그 나머지 건물 부분에
대하여는 우선변제권은 인정되지만
임차 부분에 대한 분할등기 없이 전체에
대한 경매신청은 할 수 없습니다.
(대법원2001.7.2.자2001마212결정)


넷째, 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차
에서 별도의 배당요구 신청을 하여야
하지만, 전세권설정등기를 한 경우는
별도의 배당요구 신청이 없이도 설정
순위에 의한 배당을 받을 수 있습니다.

참고로 채권적 임대차는 같은 조건,
종별끼리 동순위(예를 들면 여러
명의 임차인)로 안분배당하므로
채권적 임자인은 입주(주택의
임차) 순서로 배당순위가
정해지는 것은 아닙니다.


다섯째, 주택임대차보호법 제3조 제1항의
대항요건과 확정일자(제3조의 2)를 갖춘
경우에는 임차주택 외에 그 대지의 환가
대금에서도 우선배당을 받을 수 있으나,
대지를 포함하지 않고 주택에만 전세권
설정등기를 한 경우는 대지의 환가대금
에서 우선배당을 받을 수 없습니다.

참고로 “집합건물이 되기 전의 상태에서
건물 일부만에 관하여 전세권이 설정
되었다가 그 건물이 집합건물로 된 후
그 전세권이 구분건물의 전유 부분만에
관한 전세권으로 이기된 경우,

구분소유자가 가지는 전유 부분과 대지
사용권의 분리처분이 가능하도록 규약
으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한,
그 전유 부분의 소유자가 대지사용권을
취득함으로써 전유 부분과 대지권이
동일소유자에게 귀속하게 되었다면
위 전세권의 효력은 그 대지권에까지
미친다고 보아야 할 것이다.”라고
대법원은 판결을 하였습니다.
(대법원 2002. 6. 14. 선고 2001다
68389 판결)
 
 
끝으로 주요사항을 비교 정리해 보면,
전세권은 물권으로 설정자의 동의가
필요하지만 임의경매에 의하며 배당
요구를 하지 않아도 되고 건물의
일부(등기 기준)에 설정했을때는
경매 신청을 할 수 없고(건물 전체에
대해 배당은 가능) 건물에만 설정
했을때는 토지에 대해서 배당을
받을 수 없다는 것입니다.
 
이에 비해 주택임대차의 우선변제권
은 채권으로 동의가 필요없지만 
강제경매에 의하고 배당요구가
있어야 하며 토지에 대해서도
배당을 받을 수 있다는 것으로
차이가 있습니다.

여기서 주목해야 할 점은 전세권은
주택에만 설정되었을 때에는 토지
매각 대금에서는 배당을 받을 수 없고,
우선변제권을 가진 임차인의 경우
다른 임차인과 안분배당될 수
있다는 것입니다.

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