임대차(전세)의 대항력, 확정일자, 우선변제, 최우선변제 이해하기

최근 '전세 사기'로 피해 보는 사례들이
많이 나오고 있는데 무주택자가 일정
기간 살 집을 마련하기 위한 방편의
하나인 전세제도가  없어지기는
쉽지가 않을 것 같습니다.

전세 사기를 당하지 않기 위해서는
임대차(전세) 계약 시 권리관계 및
임대차 종료 시 보증금 반환 가능성
여부 등을 자세히 살펴보아야 하는데
이를 위해 대항력, 확정일자, 우선변제,
최우선변제에 대한 이해가 필요한데
아래에서 살펴보겠습니다.

1. 대항력 이란

대항력은 임차인이 전세권 등기 없이
주택의 인도와 주민등록(전입신고) 또는
사업자등록(상가)만으로도 제삼자에게
자신의 임대차관계(권리관계)를 주장할
수 있는 권리로, 부동산의 소유주가
바뀌더라도 세입자를 정당한 보상 없이
쫓아낼 수 없도록 보호받는 것입니다.

즉, 매매나 경매로 임차기간 중 소유자가
바뀌어도 임차기간 및 보증금을 전액
회수할 때까지 계속해서 자신의 임대차
계약을 주장하면 점유를 유지하고 명도
당하지 않을 권리라고 할 수 있습니다.

대항력을 갖춘 임차인이 법원에서 보증금
전액을 배당받지 못한 경우는 미 배당
금액은 낙찰자가 인수하므로 미배당
보증금을 회수하기 전까지는 임대차
계약을 주장할 수 있습니다.
단, 말소기준권리인 근저당 설정 이후
증액한 보증금에 대해서는 낙찰자 또는
저당권자에게 주장할 수 없습니다.

1) 성립 요건

대항력은 임차인이 저당권 등 말소기준
권리 보다 선순위로 전입하고 점유하거나
선순위의 채권이 있어야 성립합니다.

임대차보호법에서는 임차인이 임차권
(보증금, 점유사용 등)에 대한 대항력
(선순위)을 보장받기 위해서는 확정일자
이외에도 실질적인 점유사용 및 주민등록
전입신고(상가건물의 경우 사업자등록
신고)를 함께 하여야 합니다.

2) 효력 발생 시기

대항력은 요건을 갖춘 후 그 '익일(다음날)
오전 0시'부터 효력이 발생함에 유의
하여야 합니다. 오늘 요건을 갖추었다고
하더라도 실제 효력은 내일 0시부터
발생합니다.

따라서, 임대차 거래를 할 경우에는
소유자가 잔금일 당일 대출을 실행하지
못하도록 잔금일 익일까지 등기부등본
상의 내용을 그대로 유지한다는 특약을
반드시 넣어주는 것이 필요합니다.

3) 공동임차의 경우 대항력 효력

2명의 공동임차인  중 1명이 전입신고를
하지 못할 사정이 있어 다른 한 명만
대항력(전입+확정일자+인도거주)을
갖췄을 경우 판례를 보면

주택 공동임차인 중 1인 이라도
「주택임대차법」제3조 제1항에 정한
대항력 요건(전입+확정일자+인도거주)을
갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에  
미치게 된다고 판결함. [대법 2021.10.28.
선고2021다238650판결]

참고로 간접점유 임차인의 전대차관련
'주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여
거주하지 않고, 간접 점유*하여 자신의
주민등록을 이전하지 아니한 경우라
하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택
을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아
자신의 주민등록을 마친 때에는 그때로
부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을
취득한다'라고 판결함(대법원 1994. 6. 24.
선고 94다3155).

* 임차인의 가족 등 직접 점유자의
주민등록과 점유

2. 확정일자

특정 문서(증서)에 관해서 이 문서가
작성된 일자에 증거력을 부여하는
역할을 합니다.

즉, 해당 문서가 해당 일자에 존재하고
있었음이 공적으로 증명된 일자 또는 그
증명이 확정일자입니다. 쉽게 말하면, 
'우리가 이런 계약을 했어요. 알고 계세요.
(문제가 생기면 증인이 되어주세요)'라고
법원에 신고하는 것이 확정일자입니다

예를 들어, 주택 임대차계약을 2024년
1월 1일에 체결하고 이 문서에 확정
일자를 찍었다면 2024년 1월 1일에
이 계약서의 존재를 증빙하는 강력한
증거력을 가지게 됩니다.

판례에 따르면 확정일자란 증서에 대하여
그 작성한 일자에 관한 안전한 증거가 될
수 있는 것으로 법률상 인정되고 당사자가
나중에 변경하는 것이 불가능한 일자를
말합니다(대법원 1988. 4. 12. 선고
87다카2429 판결 등).

1) 효과 및 요건

확정일자는 주택임대차 및 상가임대차에
동일하게 적용되는데 임대차 계약서에
날인을 받은 날부터 효력이 발생합니다.
이날부터 공시력이 인정되어 물권적
효력이 발생합니다.

집주인의 협조가 없어도 전세권을 설정한
것과 같은 효과를 내는 게 확정일자이므로
확정일자를 받아놓으면 후순위채권자
보다는 먼저 돈을 받을 수 있습니다.

확정일자는 우선변제권을 확보할 수 있는
기준이 되므로 확정일자를 확보함으로써
전셋집이 경매 또는 공매로 넘어가는 경우
임차보증금을 상환받을 수 있습니다.

하지만 전입신고와 점유사용 없이 확정
일자만 받으면 우선변제권의 요건이 안
돼서 의미가 없습니다. 대항력을 갖추고
확정일자를 받아야 후순위권리자 보다
우선하여 변제받을 수 있습니다.

2) 확정일자 부여방법

확정일자는 주택인 경우에는 해당 주민
센터, 등기소, 공증사무소에서 부여받을
수 있고, 상가건물인 경우에는 관할 세무서
에서 부여받을 수 있습니다.

통상적으로 확정일자는 주민등록 전입
이나 사업자등록을 신청하거나 갱신
하는 날에 날인받는 것을 우선적으로
권장합니다.

3. 우선변제권

어떤 채권자가 채무자의 전재산 또는
특정재산에서 다른 채권자보다 먼저
변제를 받을 수 있는 권리입니다.

경매 또는 공매 시 매각대금에서 후순위
권리자 및 기타 채권자보다 우선해
보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.
즉, 다른 권리자들과 순위 배당에
참여하여 자신의 채권을 확보할 수
있는 권리입니다.

물권적 효력 발생 규정으로 순위배당에
참여하는 것이며, 경매개시결정기입
등기보다 먼저 전입, 점유, 채권(임대차
보증계약) 및 확정일자가 있어야
성립합니다.

즉, 주택 또는 상가임대차보호법의
대상이 되는 임차인 중 대항력과 확정
일자를 모두 갖추어야 성립합니다.

만약, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이
여러 명인 경우 전입일자, 확정일자 중
늦은 날짜를 기준으로 하여 다른 권리자
들의 권리성립일과 비교하여 결정됩니다.

4. 최우선변제권

주택이나 상가임대차보호법에서 일정
규모 이하의 임대차 보증금에 대해서는
권리 순위에 상관없이 보증금액의
일부*를 최우선적으로 보호하기 위한
것으로 배당순위에서 최우선적으로
배당순위를 적용합니다.

다만, 최우선변제 배당에 참여하기
위해서는 반드시 『배당요구 종기일』
까지 배당요구를 신청하여야 합니다.

* 보증금 중 일정액의 범위
<주택임대차 : 지역별 아래 금액 이하>
(2023. 2. 21 개정)

1. 서울특별시: 5천500만 원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀
억제권역(서울특별시는 제외), 세종
특별자치시, 용인시, 화성시 및
김포시: 4천800만 원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에
따른 과밀억제권역에 포함된 지역과
군지역은 제외), 안산시, 광주시, 파주시,
이천시 및 평택시: 2천800만 원
4. 그 밖의 지역: 2천500만 원

<상가임대차 : 지역별 아래 금액 이하>
(2013. 12. 30 개정)

1. 서울특별시 : 2천200만 원
2. 「수도권정비계획법」에 따른
과밀억제권역(서울특별시는 제외):
1천900만 원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에
따른 과밀억제권역에 포함된 지역과
군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시
및 광주시: 1천300만 원
4. 그 밖의 지역 : 1천만 원

※ 주택은 지역별로 아래 1가지 요건,
상가는 2가지 요건을 모두 갖추어야
보증금 중 위 지역별 금액 이하의
최우선변제를 받을 수 있음

최우선변제 보호를 위해 소액임차인*
에게 실시되는 것으로 최우선변제
배당은 임대차계약서상 확정일자
유무에 관계없이 배당에 참여시킵니다.

* 우선변제를 받을 임차인의 범위
<주택임대차 : 지역별 아래 보증금 이하>
(2023. 2. 21 개정)

1. 서울특별시: 1억 6천500만 원
2. 「수도권정비계획법」에 따른
과밀억제권역(서울특별시는 제외),
세종특별자치시, 용인시, 화성시 및
김포시: 1억 4천500만 원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에
따른 과밀억제권역에 포함된 지역과
군지역은 제외), 안산시, 광주시, 파주시,
이천시 및 평택시: 8천500만 원
4. 그 밖의 지역: 7천500만 원

<상가임대차:지역별 아래 보증금 이하>
(2013. 12. 30 개정)

1. 서울특별시 : 6천500만 원
2. 「수도권정비계획법」에 따른
과밀억제권역(서울특별시는 제외):
5천500만 원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에
따른 과밀억제권역에 포함된 지역과
군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시
및 광주시: 3천8백만 원
4. 그 밖의 지역 : 3천만 원

이때 상가임대차보호법은 상가건물의
모든 임차인에게 적용하는 것이 아니라
환산보증금*이 일정금액 이하인 경우에
적용합니다.

* 상가임대차법 적용 대상 지역별
환산보증금(2019.4.2 개정)

1. 서울특별시 : 9억 원
2. 「수도권정비계획법」에 따른
과밀억제권역(서울특별시는 제외)
및 부산광역시: 6억 9천만 원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에
따른 과밀억제권역에 포함된 지역과
군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별
자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시,
김포시 및 광주시: 5억 4천만 원
4. 그 밖의 지역 : 3억 7천만 원

※ 월세의 환산보증금 계산식 = 보증금
+ 월세환산액(월세×100)

여기서 주택임대차보호법과 상가임대차
보호법상의 소액최우선변제금액의 적용
기준 시점은 '선순위이며 최초 근저당
설정시점'이라는 것에 유의해야 합니다.

단, 상가임대차보호법상의 적용을 받기
위해서는 최초 기준등기(근저당, 가압류,
압류, 담보가등기)가 상가임대차보호법
시행 시점인 2002. 11. 1. 이후에 설정
되어야 합니다.

참고로 최우선변제보호에 해당하는
권리는 주택임대차보호법상의 소액보증
금액, 상가건물임대차보호법상의 소액
보증금, 근로기준법상의 최종 3개월분
임금과 퇴직직전 3년 치 퇴직금, 국세와
지방세 중 당해세*입니다.

* 당해세는 아래 '5. 참고사항' 참조

5. 참고사항(당해세)

당해세는 재산 자체를 대상으로 부과하는
조세로, 종부세, 상속·증여세, 재산세
등이 있는데 법정기일에 상관없이
최우선변제권이 인정되는 채권 다음으로
당해세의 우선순위가 인정 돼왔습니다.

그러나 정부는 세입자가 거주하던
집이 경·공매된 경우 해당 주택에 부과
하는 당해세보다 주택 보증금 변제가
우선하도록 법안을 개정했는데,
지난 2023년 4월 1일 이후
매각된 분부터 적용되고 있습니다.

구체적으로는 임차인의 확정일자보다
법정기일이 늦은 당해세의 경우, 전세
보증금이 우선 배당됩니다.

기존에는 주택이 경매나 공매로 넘어가면
낙찰대금에서 당해세를 거둬가고,
저당권 등 채권이 변제된 후에 임차
보증금을 받았는데 이 때문에
임차인이 보증금을 제대로 돌려받는
경우가 드물었습니다.

정부는 법령을 개정하여 임대차보증금이
당해세보다 우선 배분되도록 해 전세
사기 피해자들의 피해를 최소화하고자
했습니다.

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