임대인 변경 시, 임차인의 임대차계약 해지 여부 문제

최근 깡통전세, 전세사기 등으로 인한

임차인들의 보증금 피해가 급증하고
있습니다.
예를 들어 임대인이 전세 계약 체결 후
보증금 반환 능력이 없는 일명 '바지
임대인'에게 양도하거나 임차주택
양수인의 세금 체납으로 인해 주택이
경매에 넘어가는 등의 문제가
발생하는 것입니다.


임대한 주택이나 상가의 주인인 임대인이
사정상 임대차기간 중에 임차주택이나
상가를 양도할 경우 임차인은 새로운
임대인과 현 임대차 관계를 그대로
유지해야 할지, 아니면 임대차계약을
해지할지 고민할 수 있습니다.


보통은 임대인이 바뀌어도 임대차는
그대로 승계되지만, 예외적으로 새로운
임대인이 문제(갭투자 등)가 많거나,
임차인 스스로 영업부진 때문에
임대차를 빨리 끝내고 싶을 수도
있는데 이때 계약해지가 어떻게
되는지 알아보겠습니다.


1. 임대인 변경 시, 임대차관계의 승계

임대차 기간 중 매매 등으로 임대인
(집주인)이 바뀌더라도 후 임대인은 전
임대인의 지위를 승계하므로 임차인은
현재의 대항력과 우선변제권을 가지고
새로운 임대인에게 대항할 수 있습니다.


즉, 주택임대차보호법 상 제3조제4항
(상가건물임대차보호법 상 제3조제2항)
에 '임차주택의 양수인(그 밖에 임대할
권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의
지위를 승계한 것으로 본다' 라고
규정하고 있기 때문입니다.


판례에서도 "주택임대차보호법(3조 4항)
이나 상가건물임대차보호법(3조 2항)은
'대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된
임차건물의 양수인은 임대인의 지위를
승계한 것으로 본다'고 규정하고 있다.

이는 법률상 당연승계 규정으로서,
임차건물의 양수인은 건물의 소유권과
결합하여 임대인의 임대차 계약상의
권리·의무 일체를 그대로 승계하므로,

양수인은 임대차보증금반환 채무를
면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차
관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차
보증금 반환채무를 면하게 된다"고 보고
있다(대판 2011다49523 전원합의체
등 참조).


2. 임차인이 승계를 원하지 않을 경우

대법원은 임대인이 바뀌었을때 현 임대차
관계의 승계 규정에도 불구하고 임차인이
계약의 구속에서 벗어날 기회를 부여하고
있습니다.


먼저 상가에 대해 "임차인이 원하지 아니
하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할
수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료
시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및
신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧
이의를 제기함으로써 승계되는 임대차
관계의 구속을 면할 수 있고, 임대차
계약도 해지할 수 있다고 보아야 한다"
라고 판단했다.(대결 98마100)


주택에 대해서도 "임차인의 보호를 위한
임대차보호법의 입법 취지에 비추어
임차인이 임대인의 지위승계를 원하지
않는 경우에는 임차인이 임차주택의
양도사실을 안 때로부터 상당한 기간
내에 이의를 제기함으로써 승계되는
임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수
있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우
에는 양도인의 임차인에 대한 보증금
반환채무는 소멸하지 않는다"라고
판결했다.(대판 2001다64615)


3. 승계를 원하지 않을 경우 어떻게 해야

결국 임차인이 계약을 해지하려면 임대인
이 변경된 사실을 안 날로부터 '곧' 또는
'상당한 기간 내'에 이의를 제기해야
함을 알 수 있습니다.


보통 상당한 기간은 '2주 전후'라고 볼 수
있는데, 변경사실을 안 날로부터 2주
내에 내용증명 우편(문자메시지, 카톡
등도 함께 전송)으로 '해지하고 인도할
테니 보증금을 돌려달라'는 내용을
통지할 필요가 있습니다.


나아가 보증금을 반환할 책임이 있는
종전 임대인이 무자력이 될 수도 있으므로
미리 가압류 등 채권보전 조치를 확실히
해둘 필요가 있겠습니다.


4. 임대인 변경사실 통지 필요

그런데 현행법에서는 주택 소유권 양도 시
임대인이 임차인에게 통지할 의무가 없어
임차인이 오랜기간 양도사실을 몰라
해지권을 제대로 행사할 수 없거나 이를
악용하는 사례도 있습니다.


이에 최근 임대인 변경사실을 통지하도록
하는 주택임대차보호법 개정안이 발의
되었는데, 개정안은 제3조의 7 제2항을
신설해 임대인이 임차주택을 양도하는
경우 양수인에게 소유권 이전 등기를 한
날로부터 15일 이내에 그 사실을 임차인
에게 통지하도록 했습니다. 이를 토대로
임차인이 주택 관련 권리의 변동 사항을
파악할 수 있도록 하겠다는 것입니다.

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