공사중인 미완성 건물의 제3자 완성 후 소유권 귀속 문제

최근 건설자재 가격의 급격한 인상
등으로 건축비 상승과 함께 공사비
갈등으로 공사가 중단되는 사업장이
늘어나고 다른 시공사가 중단된 공사를
이어가는 사례도 생기고 있습니다.

그렇다면 건물을 신축하다 중단한 후
제삼자가 나머지 공사를 진행하여 완공
시킨 경우 그 건물의 소유권이 누구에게
귀속되는지 문제가 될 것입니다.

실무적으로는 당사자 사이에 약정에
따라 전 시공자가 권리를 포기하고
새로운 시공자에게 권리를 넘기지만
이러한 약정이 없다면 민사법과 판례에
따를 수밖에 없는데 이런 경우 소유권
귀속 문제에 대해 살펴보겠습니다.


1. 완성 건물의 소유권 귀속

대법원은 수급인이 자기의 노력과
출재로 완성한 건물의 소유권은
도급인*과 수급인 사이의 특약에
의하여 달리 정하거나 기타 특별한
사정이 없는 한 수급인에게 귀속된다고

판단하고 있습니다(대법원 1990.2.13.
선고 89다카11401판결).

* 민법 상 도급 계약에서 상대편이 
어떤 일을 완성하면 그 일의 결과에 
대하여 약정한 보수를 지급하기로 
한 사람(반대 : 수급인)

즉, 양 당사자 사이에 도급인이 건물
소유권을 원시취득하기로 하는 합의
등 특별한 사정이 없는 이상 건물을
실제 건축한 수급인이 원시취득*하여
도급인에게 소유권이 이전되는 것이
원칙인 것입니다.

* 어떤 권리를 타인으로부터 
물려받지 않고, 독립적으로 
취득하는 일(반대 : 승계취득)


2.  공사 중인 미완성 건물의 소유권

1) 사회통념상 독립한 건물

대법원은 건축주의 사정으로 건축공사가

중단되었던 미완성의 건물을 인도받아
나머지 공사를 마치고 완공한 경우,
건물이 공사가 중단된 시점에서 사회
통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는
형태와 구조를 갖추고 있었다면 원래의
건축주가 그 건물의 소유권을 원시취득
한다고 판단하고 있습니다. (대법원
2006.5.12. 선고 2005다68783판결).

구체적인 사례로 살펴보면, 원래의
건축주가 4층까지 전체 골조 및 지붕
공사를 완료하여 전체의 45% 내지
50% 정도의 공정에 이르렀을 무렵
부도가 나서 더 이상 공사를 계속할
수 없게 되자,

건축허가상의 건축주 명의를 원고
(제2건축주)로 변경하여 약 20%의
공정을 더 시공하였으나 원고도
부도를 내어 공사가 중지되었고

그 후 건물의 일부를 취득하기로 한
수분양자 등이 건물에 관한 잔여 공사를
직접 행한 후 소유권보존등기도 마치지
않은 상태에서 각각 일부를 점유하고
있는 경우,

건축허가상의 건축주 명의를 변경한
시점에서 위 건물은 4층 전체의 골조와
지붕의 공사가 완료된 상태이어서 사회
통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는
형태와 구조를 갖추었으므로 원래의
건축주가 건물을 원시취득하였다고

판단하였습니다. (대법원 1997. 5. 9
선고 96다54867 판결).

2) 사회통념상 독립되지 못한 건물

반면 건물이 공사가 중단된 시점에서
사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수
있는 형태와 구조를 갖추지 못하였다면
공사를 인수한 자가 원시취득한다고
볼 것인데

대법원은 ○○아파트 신축공사를
도급받은 甲 주식회사한테서 乙 주식
회사가 甲회사의 사정으로 신축공사가

중단되었던 미완성의 건물(독립된
건물이 아님)을 양도받은 후

나머지 공사를 진행하여 구조ㆍ형태
면에서 사회통념상 독립한 건물이라고
볼 수 있는 정도로 건물을 축조하였다면,

달리 도급인인 대지 공유지분권자들과
수급인인 乙 회사 사이에 완성된 건물의
소유권을 도급인에게 귀속시키기로
합의한 것으로 볼 만한 사정이 없으므로,
乙회사가 건물의 소유권을 원시 취득
하였다고 보았습니다. (대법원 2011.
8. 25 선고 2009다67443,67450 판결).


3. 마무리

이상과 같이 미완성의 건물을 인도받아
나머지 공사를 마치고 완공한 경우
건물의 소유권 귀속문제 있어 건물이
공사가 중단된 시점에서 사회통념상
독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와
구조를 갖추고 있었는지 여부가 중요
하다 할 것입니다.

또한, 건축공사의 도급계약 시 공사가
중단될 경우 수급인이 바뀌어 완성된
후 건물의 소유권 귀속에 관한 문제를
명확하게 해 둘 필요가 있겠습니다.